Recordar y subrayar esta última circunstancia ha sido siempre importante en el desarrollo de cualquier negociación, puesto que, como ha demostrado la experiencia una y otra vez, tozudamente, el paso del tiempo no suele aportar nada positivo al desarrollo de la operación. Definitivamente, podemos resumir la situación concluyendo que «el tiempo no trae nada bueno».
Ese minuto en el que inversor y transmitente coinciden en que quieren hacer la operación y cómo, es difícilmente mejorable, puesto que todos los mensajes que recibe cada uno de los contratantes conducen a la conclusión de que sus respectivos objetivos se están cumpliendo, sin más, y cualquier aditivo como, por ejemplo, la formalización de documentos o el análisis financiero, por necesario que sea, no aporta sino dudas, trabajo y, cuando menos, alguna molestia, lo que no viene a mejorar la relación entre los contratantes.
A partir de ese día pueden aparecer diferencias entre ellos, surgidas, por ejemplo, del modo en que el titular gestiona la oficina de farmacia, de supuestas intromisiones del comprador, que aún no es el propietario, de ver que pasa el tiempo y no se termina de concretar la financiación, que no llega la autorización administrativa de transmisión, etc.
Por otra parte, la retorcida situación en que nos encontramos actualmente nos tiene que empujar a estar preparados, concienciados respecto a que la precisión, puntualidad y diligencia en la planificación y ejecución de las transmisiones son condiciones más importantes que nunca.
Tengamos en cuenta la tramitación administrativa
Y más concretamente el hecho de que cada autonomía, incluso algunas provincias, tiene su procedimiento propio, sus plazos y requisitos. Este asunto es especialmente llamativo cuando un comprador vende, a su vez, previamente, su oficina de farmacia en otra zona. Por ejemplo, un titular que transmitiera su farmacia en Valencia y tuviera planeado adquirir otra en el País Vasco, viviría el contraste de no necesitar autorización administrativa previa para transmitir la suya y, por el contrario, tendría que esperar varios meses mientras se tramitase el expediente administrativo relacionado con su compra. Tampoco hay que perder de vista al periodo que transcurre entre la formalización de la operación y el cambio administrativo de titularidad; cambio de titularidad que es condición en algunas autonomías para poder iniciar otro expediente.
En algunas comunidades, como en Madrid, hemos visto cómo durante el último año se han reducido notablemente los plazos para el cambio de titularidad; también destaca especialmente el caso de La Rioja, donde la inspección relativa al cambio de titularidad se está realizando últimamente no ya a los pocos días, sino a las pocas horas de formalizarse la escritura pública de transmisión. Pero esto no es lo usual, de modo que al planificar cada operación, tanto comprador como vendedor deben tener claro no sólo qué trámites administrativos son exigidos por cada Administración, sino qué plazos se están dando en la zona correspondiente.
Desde luego, tengan bien presente que en aquellas comunidades en las que la autorización administrativa previa es preceptiva, lo aconsejable es solicitarla cuanto antes: en aquellas en las que no es precisa la identificación del adquirente se podría solicitar al iniciar el proceso de venta, pero si se exige la identificación del adquirente, no olviden hacerlo tan pronto como se cierre el acuerdo.
Respecto a la negociación financiera
Varios de los problemas que suelen presentarse radican en la evolución de las condiciones de financiación, variación que ha llegado a hacer imposible el cumplimiento de las fechas previstas en los contratos concertados entre los particulares e incluso ha supuesto la cancelación total de más de una transmisión.
Las subidas en el tipo de interés, por ejemplo, han llegado a ocasionar que una operación que en el momento de ser planteada a una entidad era viable al poder afrontar las cuotas, deje de serlo pasados un par de meses, de tal manera que hasta el mismo banco se desdiga de su diagnóstico inicial.
Otro tanto ocurre con la facturación, márgenes comerciales, costes..., en definitiva, rentabilidad que presenta una farmacia a lo largo del proceso que media entre el acuerdo de compra y la formalización de la escritura. Las sucesivas modificaciones de márgenes y precios acaecidas por imposición normativa han afectado claramente a la farmacia y condicionan los plazos que se toman las entidades financieras para analizar cada explotación. Por eso, cada inversor ha de tener una idea muy aproximada con respecto a su capacidad financiera como condición previa al hecho de plantearse una adquisición. Evidentemente, en la financiación tiene un papel clave la propia farmacia y, por lo tanto, la definitiva concreción de cada operación dependerá de la farmacia estudiada. No obstante, sí podemos controlar por adelantado varias circunstancias que resultarán vitales para la financiación:
• La valoración de los bienes inmuebles que podemos aportar como garantía.
Tenemos que hacer un esfuerzo por entender que el precio pagado por un determinado local, o vivienda, no es sino un indicio del valor que puede tener en la actualidad, que puede ser superior, cómo no, pero en numerosas ocasiones termina tasado por debajo de las expectativas del propietario.
Enfrentémonos con serenidad a esta valoración, con sentido objetivo y poniéndonos, por ejemplo, en la piel de un hipotético comprador del inmueble que estamos valorando y, en el caso de duda, trate de hacer sus cálculos contando con valores inferiores; no caiga en la trampa de obrar al contrario, anclándose en la expectativa de los precios que se estimaban hasta hace dos o tres años, y contraste sus ideas con propietarios vecinos, o agencias que operen en la zona.
• Las cargas y gravámenes olvidados.
Es común que, tras abonar el préstamo garantizado con una hipoteca, nos olvidemos de pedir a la entidad que nos prestó el dinero que acuda a una notaría para acreditar que ya se ha abonado la deuda, y acordar la cancelación de la hipoteca. Esa cancelación no es compleja, pero requiere ponerse de acuerdo con el banco, citarse en una notaría y afrontar unos gastos, por lo que es fácil que esta gestión se vaya dejando de un día para otro y pasen los años... y a la hora de formalizar un nuevo préstamo, al pedir la certificación de cargas al registro, el notario descubra que falta este trámite y el adquirente de la oficina de farmacia tenga que iniciar una apresurada ronda de llamadas y visitas a la oficina bancaria inicial, y rezar para que todo se arregle sin perder «demasiado» tiempo.
Por eso, si tiene previsto utilizar un determinado inmueble, un piso, un local, como garantía de un nuevo préstamo, verifique con antelación que no tiene cargas pendientes o prevea con tiempo su cancelación, de acuerdo con su banco y la notaría correspondiente.
• Centrar la búsqueda y las gestiones con entidades con experiencia en este tipo de operaciones.
Los «periplos bancarios», consistentes en una interminable peregrinación del interesado por numerosas oficinas de diferentes entidades bancarias, a la búsqueda de las mejores condiciones, también son una fuente habitual de dilaciones inconvenientes. Paradójicamente, el diferencial que se gana forzando la negociación del tipo de interés se ve absorbido, muchas veces, por los rendimientos dejados de percibir durante las semanas que dura esa negociación.
Se añade otro factor que enturbia la situación, que es la certeza de que este tipo de financiación queda, en la práctica, reducido a muy pocas entidades. Difícilmente, sin embargo, vamos a encontrar a un ejecutivo bancario que desista de tratar de hacer una operación de compra de farmacia si llamamos a su puerta, pero en muchos casos el intento tendrá un final negativo, y con más de un mes añadido de retraso para la operación.
Informarse de qué entidades suelen operar en la mayoría de las operaciones de este tipo, y concretar en un máximo de tres entidades la negociación, es otra condición clara para que la operación no sufra retrasos injustificados.
• Y cada época tiene su perspectiva.
Los finales de año son especialmente peligrosos para que un inversor se entretenga. En ese periodo nos encontramos con oficinas bancarias que se ven agobiadas para alcanzar sus objetivos anuales y tienen una predisposición favorable respecto a la concesión de préstamos y a abaratar condiciones que, pasado el 31 de diciembre, desaparecen, y cuando el cliente retoma esa negociación puede encontrarse con que ha de empezar desde el principio, renegociando las condiciones o, incluso, la propia concesión del préstamo.
En un próximo artículo nos detendremos en una serie de consejos y advertencias sobre la formalización de la transmisión y el inventario de existencias en la operación.