S.E. (Almería)
Respuesta
Previamente, y en lo que no esté expresamente descartado por la ley, habrá de atenderse a los acuerdos y contratos otorgados por las partes. Por lo tanto, dejamos a salvo el contenido de cualquier contrato que los socios tuvieran suscrito regulando este caso. Si no hubiera nada acordado –una opción de compra a favor de un socio, o la preferencia de un heredero o de otras personas para ocupar la posición del fallecido– podemos recordar el contenido del artículo 400 del Código Civil, que afirma que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común...».
Sin considerar la situación hereditaria del socio fallecido, entendemos que el heredero, por el mero hecho de serlo, también se hace copropietario de la farmacia, junto con el socio superviviente. Ahora bien, a falta de acuerdos, cualquiera de ellos podrá instar la acción judicial de división de la cosa común simplemente por el hecho de no querer seguir siendo «socio» del nuevo copropietario. El proceso, viene resumido en sentencias como la del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1996, donde se aclara que «La situación de comunidad la concibe la ley como transitoria y no definitiva, al reconocer a los titulares legítimos derechos para hacerla cesar mediante la división, si es posible y, en otro caso, de no mediar acuerdo de adjudicación a uno de ellos, indemnizando a los demás, mediante reparto entre ellos del precio obtenido de la enajenación del bien común en pública subasta, con licitadores extraños».
Como ve, las opciones son largas, seguramente muy costosas y, además, durante el tiempo que pueda durar cualquier litigio la gestión de la farmacia no estará atendida en las mejores condiciones, de modo que nuestra recomendación es que lleguen a un acuerdo de transmisión entre ustedes o, en su defecto, procedan a venderla a un tercero en condiciones normales de mercado.
Contrato finalizado
Al vender mi farmacia alquilé el local al comprador. El contrato ha terminado, pero el arrendatario sigue ocupándolo y no paga la renta. ¿He de reclamarle con un burofax u otro medio? ¿Puede llegar a prorrogarse el contrato si no hago nada?
E.J. (Castilla-La Mancha)
Respuesta
Con respecto a si es conveniente o no el envío de una notificación o requerimiento, entendemos que ha de ser valorado detenidamente por un letrado que disponga de más información. Por ejemplo, habrá que ver el resto de cláusulas del contrato, si existe alguna posibilidad de renovación que usted no estuviera teniendo en cuenta, o consecuencias que quizá no estén siendo debidamente valoradas, como las eventuales indemnizaciones que pudieran corresponder al inquilino en el caso de cese del contrato, como dispone la actual Ley de Arrendamientos Urbanos..., y estos comentarios lo son únicamente a título de ejemplo. Cuando se hacen afirmaciones, a menudo se afirman o niegan tácita o implícitamente otros asuntos, y esto puede perjudicarle seriamente si no se efectúa, previamente, una valoración global de la situación, y para esto nadie mejor que un letrado especializado en Derecho Civil.
Respecto a si puede prorrogarse el arrendamiento por su silencio, una de las consecuencias puede ser la «tácita reconducción», que es la renovación del arrendamiento mientras las partes no digan lo contrario. La duración y restantes consecuencias de esta reconducción dependerán del resto de cláusulas de su contrato y de su fecha.