En noviembre de 2023 comentamos en un artículo con este mismo título varios aspectos esenciales, tanto desde el punto de vista de la validez y efectos jurídicos de los contratos como de la búsqueda de evitar problemas de negociación entre las partes.
Vista la sucesión de consultas de nuestros clientes y lectores respecto a asuntos relacionados, continuamos con este nuevo artículo en el que trataremos de puntualizar otros extremos que despiertan interés.
Contratos y acuerdos accesorios
El contrato de compraventa de una oficina de farmacia no queda, usualmente, limitado a un intercambio de la oficina de farmacia y el importe del precio establecido entre las partes. Se trata, y hablamos de la compra y venta, de un contrato esencial, el más importante que acuerdan las partes, aunque no el único. Así, generalmente encontramos otros contratos o acuerdos que acompañan a la compraventa propiamente dicha y condicionan su resultado. Hablamos, por ejemplo, del contrato de arras, sucesión de empresa, arrendamiento de inmuebles, cesión del local…
Los contratos accesorios acompañan al principal, que es el de compraventa, y no siempre.
Estos acuerdos pueden no existir y la compraventa puede seguir siendo válida, pero ninguno de ellos tiene existencia al margen de un contrato principal, en este caso la compraventa.
Por eso, ha de entenderse que cuando dos o más farmacéuticos formalizan un contrato de compraventa, lo que están formalizando es eso: un contrato de compraventa; un contrato que puede tener como accesorio un contrato de arras, o no; puede haber cesión de un local, o no; puede subrogarse el comprador en las relaciones con los trabajadores contratados, o no si no hay tales trabajadores… Sin embargo, se utiliza frecuentemente el término contrato de arras cuando en realidad se quiere aludir al contrato de compraventa, que es el principal y da vida y origen a todos los demás. Llamar contrato de arras al contrato de compraventa es tanto como si dijéramos que vamos a adquirir un remolque cuando de hecho vamos a comprar un coche con remolque.
Hablando de las arras
El Código Civil habla de este asunto en su Artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
La explicación, concisa y clara en principio, ciertamente se presta a numerosas interpretaciones y matices, tantos que incluso llegan a dividir el concepto de arras en varios tipos, extremos que han sido perfilados por la jurisprudencia. Así, atendiendo a tenor literal el artículo citado, nos encontramos con lo que se ha dado en denominar como arras penitenciales o de desistimiento, nombre este último que alude a la facultad que tienen los contratantes de desistir unilateralmente del contrato de compraventa, con la consecuencia de perder una suma equivalente a las arras acordadas.
Frente a este tipo de arras, aparecen las denominadas confirmatorias, y también las penales, que permiten recíprocamente a los contratantes exigir el cumplimiento al otro contratante que pretenda resolver el contrato. No es seguro que recibir el importe de las arras compense realmente, en el tipo de contratos al que estamos atendiendo, la transmisión de una oficina de farmacia, por la cancelación de la operación. Por lo tanto, tengamos en cuenta que es muy interesante regular qué tipo de arras están acordando las partes y, por lo tanto, qué consecuencias tienen, porque podemos encontrar serias sorpresas derivadas de sobreentendidos. Por ejemplo, imaginemos que un contratante cree que con dar por perdido el importe señalado como arras ya puede resolver el contrato unilateralmente, pero el otro contratante da por hecho que puede exigir el cumplimiento…
Traspaso
Algo parecido ocurre con el término traspaso. Las farmacias no se traspasan; las oficinas de farmacia se abren, se cierran, se venden o compran, pero se traspasan los locales. Y ahora ya ni eso, puesto que la institución del traspaso, propia de la regulación de los arrendamientos —que subsiste marginalmente—, ha sido sustituida desde hace décadas por la cesión del local, una fórmula de sustitución de un arrendatario por otro, bajo determinadas condiciones, imprescindible si la compra va a ser financiada con un préstamo garantizado con hipoteca mobiliaria y el local es de alquiler.
A estos efectos, realmente bastaría con que el contrato de arrendamiento no diga nada sobre la cesión: se aplicaría entonces el texto de la LAU, que regula directamente su existencia y validez en caso de que las partes no acuerden otra cosa, ya que se trata de «derecho dispositivo», es decir, que la norma actúa como supletoria de la voluntad de las partes en el caso de que no hubieran regulado nada en sus documentos sobre ese asunto concreto.
Tener derecho de cesión del arrendamiento, como vemos, es esencial cuando el adquirente va a contar con un préstamo garantizado con hipoteca mobiliaria. La ley que regula la hipoteca mobiliaria exige que quien tenga el local en arrendamiento, cuente con la facultad de ceder el local a un hipotético adquirente futuro si la oficina de farmacia llega a ser transmitida en subasta; de lo contrario, la hipoteca sería inútil.
Adicionalmente, cualquier entidad bancaria exigirá que, de partida, el arrendamiento tenga una duración igual a la prevista para el préstamo que se garantiza con la hipoteca, de modo que ya tenemos otro requisito esencial: duración equivalente a la financiación.
Facultad de resolución unilateral a favor del arrendatario. No es obligatorio, pero sí es muy aconsejable que se prevea la posibilidad para el arrendatario de resolver el contrato, abonando al propietario una compensación razonable: tres meses de renta, un mes por cada año que reste de plazo… En caso contrario, podría operar la errónea presunción que aún vemos en algunos arrendatarios de que con entregar las llaves ya es suficiente, que eso es todo; sin embargo, el arrendador podría exigir judicialmente el cumplimiento total, o una indemnización, lo que probablemente derivará en un coste muy superior a lo que pensaba.
Opción de compra
La opción de compra es la opción que se da a una persona para que pueda adquirir determinado bien, en unas condiciones pactadas, si lo estima conveniente. Es una posibilidad que suele plantearse a favor de los adquirentes de una oficina de farmacia cuando, por planteamiento financiero, por ejemplo, no es posible o recomendable afrontar la compra del local junto con la de la oficina de farmacia.
Mientras tanto, el adquirente de la oficina de farmacia dispondrá del local en arrendamiento. En este punto, es frecuente el pacto de que las sumas que han sido abonadas mes a mes se descuenten en el pago del precio del local totalmente, o una parte. Pero le tiene que quedar claro al lector que ese proceder, ese descuento, debe estar expresamente pactado, no es obligatorio ni mucho menos. No obstante, en alguna ocasión vemos a compradores que dan por hecho que, en el momento de ejercer la opción de compra, tendrán que pagar el precio previsto para el local pero restando lo abonado mensualmente, cuando lo que piensa la parte vendedora —y seguramente es conforme con lo escrito— es que una cosa es el alquiler y otra la venta del local.
En definitiva, no podemos dar por hecho el funcionamiento o la regulación de ningún apartado del contrato: es imprescindible que se revise detenidamente el alcance de cada cláusula, en función de los objetivos de las partes. No se trata de que una opción sea mejor o peor que otra —por ejemplo, tan adecuadas pueden ser unas arras penales como unas penitenciales—, lo fundamental es que ambas partes estén seguras de qué están contratando realmente.