En la adquisición de una farmacia, una de las expectativas del nuevo titular que más suele repetirse es el control de la posesión del local donde está instalada. Este control viene dado en la mayoría de los casos por la existencia de una compra del local aparejada a la adquisición de la oficina de farmacia o, al menos, de un contrato de arrendamiento por una duración y restantes condiciones adecuados al criterio de cada inversor y, cada vez en mayor medida, a las exigencias de la entidad bancaria que financia la adquisición.
Ante la imposibilidad de formalizar la compra del local en el momento de compra de la oficina de farmacia, bien por condicionantes financieros de la parte compradora, bien por la voluntad de la parte vendedora, suele negociarse el otorgamiento de acuerdos que aproximen al comprador a esa posibilidad de hacerse con el local. Estos acuerdos pueden concretarse en las posibilidades que explicamos a continuación y que se resumen en la tabla 1.
Opción de compra
La opción de compra es el derecho que tiene una persona para instar unilateralmente al propietario a proceder a la venta de un determinado bien en unas condiciones previstas. Es una facultad que atañe únicamente a una de las partes que se van a relacionar en el contrato de compraventa, el comprador, que no tiene que contar con la voluntad del propietario: bastará con comunicarle que se ejercita la opción y el propietario tendrá que proceder a la venta a su favor.
Cuando aludimos a que la adquisición ha de producirse en unas condiciones «previstas», se subraya el hecho de que tales condiciones no han de estar totalmente concretadas en el clausulado que regula la opción de compra, sino que basta con que estén previstas en función de unos criterios objetivos. Por ejemplo, en cuanto a una de las condiciones más relevantes, el precio, que es usual que quede referido, partiendo de una cifra concreta, a factores como la evolución del IGPC o incluso a la futura tasación que pueda efectuar un perito designado por las partes. Lo que sí está rotundamente descartado, en aplicación de los principios del Derecho Civil, es que esta circunstancia quede referida exclusivamente a la voluntad de una de las partes.
Compromiso de compra y venta
Frente a la opción, el compromiso no determina una posibilidad de que alguna de las partes inste a la otra a consumar una transmisión, sino que la voluntad de las partes está ceñida a unos parámetros más concretos. En este caso, la operación ha de hacerse necesariamente mientras que, en la opción de compra, puede que nunca se llegue a perfeccionar esa transmisión.
El margen de discrecionalidad en el supuesto de compromiso de compra (y correlativo de venta, puesto que ambas partes están obligadas) suele ceñirse al tiempo de efectuarse la transmisión, generalmente referido a un plazo dentro del cual puede elegir la parte compradora.
Derecho de adquisición preferente
Aunque la configuración de este derecho es de origen legal (Ley de Arrendamientos Urbanos), su contenido puede ser matizado o incluso ser objeto de renuncia por parte del arrendatario, por lo que su alcance y contenido es susceptible de numerosos acuerdos que lo perfilen.
Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 25 (que aunque habla del arrendamiento de viviendas es también aplicable a los locales, por aplicación del artículo 31 del mismo texto legal) dispone que:
«1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.»
Por lo tanto, en el caso de que el propietario desee proceder a la venta del local deberá ponerlo en conocimiento del arrendatario. Esta comunicación, además de informar sobre la decisión de vender, deberá incluir el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. A su vez, el arrendatario dispondrá de un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al de notificación, para ejercer el tanteo, es decir, para adquirir el local con preferencia.
Si la notificación aludida no se hace, o se efectúa incorrectamente –por ejemplo, si se anunció un precio superior a aquel por el que se ha realizado finalmente la venta a un tercero–, el arrendatario dispondrá ahora del llamado «derecho de retracto», que le faculta para resolver esa venta y ocupar él el lugar del comprador, en las condiciones que consten en la escritura de venta –que le ha de ser facilitada por el adquirente–.
Como se indicaba anteriormente, estos derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia, siempre que el arrendamiento tenga un plazo de duración superior a cinco años, pero si no se ha efectuado tal renuncia, el arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario del local, si lo hubiera, o salvo que existiera otro acuerdo con tercera persona que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
La diferencia fundamental con la opción o el compromiso, desde el punto de vista de la organización patrimonial del adquirente-arrendatario, es que no se asegura tener la posibilidad de adquirir el local mientras la propiedad no decida ponerlo a la venta, y podría agotarse el plazo de arrendamiento sin que tal posibilidad llegara, con lo que la seguridad de uso del local queda ceñida a la duración del contrato de arrendamiento.
Elementos y condiciones destacables en estos acuerdos
El plazo
Tanto la opción de compra, como el compromiso de compra y venta, han de ceñirse a un plazo determinado, o al menos determinable en función de algún parámetro objetivo. Recordemos, en todo caso, que es una precisión que depende del acuerdo de las partes y, por lo tanto, puede presentar variables infinitas.
En ambos casos, opción y compromiso, es habitual la fórmula que consiste en remitir la formalización de la compraventa a un periodo, usualmente a la vida del contrato de arrendamiento aunque normalmente será menor, en el caso de la opción, y con una alusión más concreta en el caso de los compromisos de compra y venta, que generalmente tienen una fecha más cercana y mucho más definida, incluso con precisión de la fecha exacta.
Una de las referencias objetivas típicas, sobre todo en el ámbito de la farmacia rural, a la hora de establecer el plazo, viene relacionada con la imposibilidad de formalizar una compraventa normal sobre el local al tiempo de adquisición de la oficina de farmacia, debido a obstáculos de índole registral: falta de inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad, falta de declaración de obra nueva y división horizontal, y ruptura del tracto sucesivo, por no estar inscrita aún a escritura de compra del vendedor, son problemas de relativa fácil solución, pero que pueden obligar a prescindir de la compra del local en un primer momento, por lo que se acude al arrendamiento con opción o compromiso de compra en un plazo determinado, tras el despeje o resolución del problema.
El precio
El precio, que también ha de quedar objetivamente establecido, suele remitirse a tres posibilidades que se repiten habitualmente. Una de ellas es el establecimiento de un precio fijo, invariable a lo largo del plazo de duración de la opción o compromiso, lógicamente previsto para casos en que la compraventa se vislumbra con proximidad.
Más habitual es el que utiliza un precio como punto de partida, al que se vincula un coeficiente corrector, cómo no, el IGPC en la mayoría de los casos.
Por último, más incómoda pero más fiable a la hora de asegurar que el precio se adecuará al valor de mercado del inmueble, es la remisión a peritos tasadores, bien a uno nombrado de acuerdo por las partes o mediante la conjugación de las conclusiones de tasadores nombrados por cada parte.
Recordemos siempre que el precio y restantes condiciones dependen del principio de autonomía de la voluntad, es decir, lo que quieran las partes, de modo que todo lo acordado puede ser revisado y modificado si así les conviene a las partes, con independencia de lo que se hubiera plasmado en el contrato, por lo que sería perfectamente válido, llegado el momento de ejecutar la compra y venta, acordar un precio distinto con base en la mera voluntad de las partes.
Formalización
Al tratarse de un acuerdo relativo a bienes inmuebles, la formalización más segura es la de escritura pública, con inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que una vez inscrito, tendremos nuestro derecho a salvo de otros posibles adquirentes que pudieran haber comprado el inmueble durante el periodo de vigencia de la opción a nuestro favor. También es cierto, no obstante, que no es muy frecuente este nivel de formalidad, sino que tanto opción como compromiso suelen quedar reflejados únicamente en contrato privado, incluso en el propio contrato de arrendamiento.
En el próximo y último artículo de esta serie se explicarán algunos aspectos de carácter civil y se comentará la incidencia fiscal de este tipo de operaciones en el patrimonio de ambos contratantes.