Traspaso de local y arrendador
Tengo el local de mi oficina de farmacia en alquiler desde abril de 1985. En caso de traspasar mi farmacia, ¿tiene derecho el dueño del local a alguna percepción económica del importe del traspaso?
C.M. (Salamanca)
Respuesta
Antes de tomar ninguna decisión es muy recomendable que su abogado revise detenidamente el texto de su contrato y, en concreto, la fecha, puesto que la firma de este documento se produjo en la frontera de aplicación del conocido como «Decreto Boyer», que desde su entrada en vigor anuló la obligación de prórroga forzosa en los arrendamientos. Así, si el contrato es, efectivamente, de abril de 1985, le es de aplicación el régimen de prórroga forzosa, pero si es de mayo, o posterior, la duración ha podido ser pactada sin prórroga y, por lo tanto, su situación en mayor medida de la voluntad del arrendador.
Si damos por válido que su contrato está sometido a prórroga forzosa, usted puede utilizar la fórmula del traspaso de local (no de farmacia; se traspasan los locales, no las farmacias). El traspaso de local le impone una notificación al propietario de su propósito, con las condiciones, y sobre el precio que usted otorgue a ese traspaso (del local, no sobre el precio de la oficina de farmacia) el arrendador propietario tendrá derecho a un porcentaje que depende de la antigüedad del inmueble.
Ahora bien, tenga presente que el arrendador también tendrá derecho a abonar él mismo ese precio de traspaso propuesto y quedarse con el local libre de arrendatarios (y usted con la farmacia «en el aire»); además, la duración máxima del nuevo arrendamiento será como máximo de 10 años, plazo poco útil, conforme a las exigencias bancarias en los casos de hipoteca mobiliaria, que giran en torno a los 20 años y, además, seguramente el nuevo inquilino carecerá de derecho a hacer obras de reforma, con lo que el traspaso raramente se utiliza. De hecho en Farmaconsulting, después de más de 1.600 transmisiones a lo largo de 20 años solo hemos utilizado este sistema en dos ocasiones, y con muchos problemas.
La recomendación es que revise su situación jurídicamente, para conocer sus opciones, y enfoque esta situación, con la ayuda de profesionales expertos, como un proceso de negociación con el arrendador. Ambos tienen mucho que ganar y seguro que puede encontrarse una vía de acuerdo satisfactorio para todos los implicados.
Gastos deducibles
He transmitido mi oficina de farmacia y alquilaré al comprador el local. ¿Puedo deducir los intereses del préstamo hipotecario en el IRPF? ¿Y los gastos del administrador que ha redactado el contrato?
F.D.P. (Toledo)
Respuesta
La renta obtenida como ingreso del arrendamiento tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, y para el cálculo del rendimiento neto pueden deducirse del rendimiento íntegro todos los gastos necesarios para su obtención, así como el importe por el deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en el bien inmueble. Entre tales gastos necesarios para la obtención del rendimiento figurarían los intereses que usted abona por el préstamo hipotecario y los gastos de formalización del contrato a que se refiere.
Así, con carácter meramente enunciativo, se declaran expresamente como deducibles los siguientes gastos por el artículo 13 del Reglamento de IRPF: los intereses de capitales ajenos, los gastos de reparación y conservación, tributos, servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares, gastos de formalización y defensa, esto es los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos, saldos de dudoso cobro, primas de seguros, servicios y suministros y las cantidades destinadas a la amortización.
Despido e indemnizaciones
Al ser contratado por mi actual empresa negocié que se me reconociera la antigüedad que tenía en mi anterior trabajo. Ahora, como consecuencia de una reestructuración, podría ser despedido. ¿Tendría que tributar en IRPF por la indemnización recibida, o estoy exento?
D.L. (correo electrónico)
Respuesta
Las indemnizaciones recibidas como consecuencia de un despido, siempre que se ajusten a las cantidades y procedimientos previstos en la normativa laboral, están exentos y usted no tendría que tributar. Ahora bien, en el caso que comenta Hacienda interpretará que la cantidad que usted reciba por encima de lo que le hubiera correspondido atendiendo exclusivamente al periodo de permanencia en su actual empresa, es una mejora no impuesta por la normativa laboral, de modo que sí tendrá que tributar por ello.
No obstante, si usted ha permanecido en su actual empresa por un periodo superior a dos años podrá, por aplicación del artículo 18,2 de la LIRPF, aplicar una reducción del 40% sobre el exceso de indemnización.