El arrendamiento con opción de compra es un negocio jurídico complejo formado por dos contratos distintos: un contrato de arrendamiento y un contrato de opción de compra, que es un negocio atípico, que no se encuentra regulado expresamente en el Código Civil.
En el caso de la adquisición de oficinas de farmacia, para facilitar la operación y no tener que adquirir el local en el mismo acto, en algunas ocasiones se acuerda firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra, para que el adquirente tenga la posibilidad de comprar el local en el futuro.
Desde el punto de vista financiero podría considerarse una operación favorable, ya que permitiría adquirir el local una vez transcurridos los primeros años, y ya superadas las mayores dificultades. Ahora bien, desde el punto de vista fiscal es más gravoso que un contrato de compraventa, por lo que sería conveniente considerar algunos aspectos.
Prima de opción
En muchas ocasiones se incluye una prima de opción en los contratos de arrendamiento con opción de compra, que es un importe que entrega el arrendatario-optante al propietario-arrendador por permitir la opción de poder comprar el inmueble arrendado, estableciéndose para ello el importe, plazos y demás circunstancias. De esta forma se garantiza en cierta medida al propietario-arrendador que se ejercerá la opción de compra en un futuro y por tanto la venta del inmueble.
La prima de opción correspondiente a un local comercial está sujeta al IVA, lo que supone un aumento del importe que no podrá compensar el farmacéutico, por estar sometido a recargo de equivalencia.
La jurisprudencia considera la prima de opción como una ganancia patrimonial no vinculada a un elemento patrimonial, puesto que es un importe que se percibe por un derecho que se concede, que puede ejercerse o no en el futuro. Esta consideración tiene una enorme importancia, ya que el propietario-arrendador deberá tributar en el ejercicio que perciba la prima de opción a la Base Imponible General, que es notablemente superior a la Base Imponible de Ahorro donde hubiese tributado por la venta del inmueble.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige la inscripción en el Registro de la Propiedad de la opción de compra sobre el inmueble, siendo el plazo máximo de esta opción de 4 años.
En el caso de no inscribirse, en la escritura pública de compraventa no se podrá reflejar que se trata del ejercicio de una opción de compra, ya que el registrador no la inscribirá al no haberse registrado dicha opción.
Por tanto, para hacerse de forma correcta, el contrato de opción de compra se ha de realizar ante notario y ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad, aunque ello conlleva una serie de impuestos aparejados, lo que provoca que en muchas ocasiones se desista esta figura o de su inscripción, con los riesgos que conlleva.
Si se quiere elevar a público la prima de opción para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, siempre que se cumplan los requisitos exigidos, no se pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) por estar sujeta al IVA, pero sí se ha de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Compraventa
Una vez que se ejerza la opción de compra, la entrega del inmueble objeto de la misma es otro hecho imponible diferente y la base imponible estará constituida por la contraprestación pactada por dicha adquisición, sin descontarse la prima de opción que ya tributó en el impuesto correspondiente; que al tratarse de la segunda o ulterior transmisión de un bien inmueble estaría exenta de IVA, pero sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, debiendo tributar el comprador al ejercer la opción sobre el valor total del inmueble.
Conclusiones
En este artículo se ha pretendido hacer de manera somera una comparación entre la tributación y complejidad de un contrato de arrendamiento con opción de compra, frente a un contrato de compraventa, ya que actualmente está en auge la primera opción respecto a la segunda, que es la que tradicionalmente se venía empleando, siendo recomendable conocer los inconvenientes que puede generar.
La complejidad de un contrato de arrendamiento con opción de compra frente a un contrato de compraventa es mucho mayor, siendo la fiscalidad de la operación mucho más perjudicial en cualquier caso tanto para el comprador como para el vendedor.
Por tanto, se trata de una figura que no disfruta de un favorable tratamiento jurídico ni fiscal, no obstante esto no quiere decir que no sea adecuado llevar a cabo una operación por esta vía, ya que en ocasiones es la única forma de poder llevarla a cabo, ante la falta de liquidez del comprador. Antes de tomar la decisión, es importante conocer todas las obligaciones jurídicas que conlleva, así como su coste fiscal, para poder valorar los pros y contras de la operación.