Publicidad

banner-lainco

Publicidad

banner-lilly-septiembre

Publicidad

banner-vilardell


Legislación

Prevenir el retraso en el cierre de transmisiones de oficina de farmacia (y II)

En nuestro anterior artículo, publicado en El Farmacéutico n.º 451, se inició una llamada de atención sobre ciertas circunstancias que, a pesar de su aparente menor importancia, deben ser valoradas por las partes de una transmisión de oficina de farmacia para que su operación se formalice a su tiempo y sin sobresaltos.

 

El inventario de existencias

Lo más recomendable es realizar el inventario de existencias el día anterior al previsto para la formalización de la escritura pública. Además, en Farmaconsulting, siempre aconsejamos que esta operación de recuento y valoración de existencias sea llevada a cabo por un equipo de personal cualificado, preferentemente trabajadores de una distribuidora en la zona, y mucho mejor si se trata de un proveedor habitual de la oficina de farmacia que se está transmitiendo.

Con la generalización del control efectivo del volumen de existencias por medios informáticos, se ha multiplicado el número de inventarios que se realizan en las oficinas de farmacia con el propósito de incorporar o actualizar esos datos a los respectivos ordenadores de cada establecimiento, lo cual hace que no sea muy fácil que coincida la disponibilidad del equipo que realizará el inventario con nuestro calendario; y este problema se acentúa en fechas señaladas, como el final y principio de cada año.

Tal y como se indicaba en el artículo anterior, el momento de celebración del acuerdo de compra y venta es el punto máximo de ilusión y satisfacción de ambos contratantes y, por el contrario, el inventario suele ser el vértice donde confluyen el cansancio, las preocupaciones y el nerviosismo de todos los implicados en la operación. Son circunstancias que, con facilidad, pueden ocasionar discusiones o reacciones no deseadas entre las partes, que llegan incluso a poner en peligro la propia transmisión; por todo ello, no ha de quedar lugar a improvisaciones. Un retraso de unos pocos días por no concertar el inventario con un equipo parece poco tiempo, pero en ese punto de la transmisión es muy peligroso.

Por lo tanto, anticipar con antelación las fechas, características y condiciones en que se va a efectuar este servicio es uno de los puntos de mayor interés para el buen desarrollo de la operación.

 

Formalización de los acuerdos

Todos los «flecos» o circunstancias comentadas son previsibles y, si se regulan con la suficiente antelación, no nos encontraremos con sobreentendidos o sorpresas de última hora. Al principio del acuerdo, es infinitamente más cómodo plantear y documentar cualquier concreción relativa a las condiciones de la transmisión que una vez avanzada la operación, donde cualquier menudencia puede desatar situaciones, como mínimo, incómodas.

 

El contrato de compraventa

El tiempo

Es el momento de precisar los plazos y el sentido en que esos plazos se establecen. Por ejemplo, cuando un comprador necesita unos meses para formalizar previamente la transmisión de su oficina de farmacia, es imprescindible consignar esta condición detalladamente, puesto que si no se establece este paréntesis el vendedor podría exigir el cumplimiento inmediatamente. Por paradójico que parezca, este plazo podría ser utilizado por el comprador, o incluso por el propio vendedor, para fines distintos de aquellos para los que se establecieron. Así, si se concedió un plazo para que el comprador venda o resuelva tal o cual circunstancia, lo lógico es que tal solución, o la venta, operará también como fin del aplazamiento, evitando así la posibilidad de que un comprador que resuelve su problema –digamos en dos meses–, agote el resto del plazo en otras actividades, cuando lo recomendable, conforme a lo visto, es formalizar la operación cuanto antes.

Correlativamente, si el plazo se estableció para que el comprador dispusiera de tiempo para alguna circunstancia, no es correcto que la parte vendedora se sirva de ello para dilatar artificiosamente el momento de firma.

Aclarar esta cuestión en el primer momento es sencillo, todo el mundo lo verá natural; sin embargo, si no se precisa al principio, llegado el problema, que uno quiera firmar y el otro no, probablemente cada cual tratará de ceñirse a lo estrictamente firmado en función de sus exclusivos intereses.

 

Arras

Ya hemos hablado en muchas ocasiones de este asunto. Aun así, aparte de las consideraciones jurídicas, desde un punto de vista operativo es sorprendente cómo la existencia de una cantidad depositada a cuenta del precio, o de eventuales responsabilidades entre las partes, colabora con la diligencia en el cumplimiento de las respectivas obligaciones. Y, al contrario, su ausencia facilita que la idea de ser responsable de nuestros actos se diluya en un concepto abstracto y lejano. Ahora más que nunca, en la situación tan convulsa como la que vivimos, es recomendable que se establezca claramente el otorgamiento de un contrato accesorio de arras, en cualquiera de las modalidades existentes según interese a las partes.

 

La escritura notarial

Sí, es cierto que el núcleo de un contrato de compraventa de una oficina de farmacia es simple; como indicábamos al principio del primer artículo de esta serie, se trata de «la coincidencia de voluntades entre comprador y vendedor, respecto de la compraventa de una determinada oficina de farmacia». Pero la experiencia demuestra contundentemente que este tipo de operaciones son muy complejas, no ya sólo por las peculiaridades administrativo-sanitarias que rodean al contrato, ya comentadas, sino por las especiales circunstancias que, habitualmente, rodean la financiación de estas transmisiones.

Es sabido que un elemento importantísimo en la financiación de estas adquisiciones es la hipoteca mobiliaria, que toma como garantía el establecimiento comercial, la oficina de farmacia entendida como instalación mercantil.

La hipoteca mobiliaria cuenta como regulador fundamental con la Ley del mismo nombre, que data, ni más ni menos, que de 1954. Además, se trata de un instrumento de garantía poco habitual, raramente conocido fuera de este sector, lo que hace natural que no sólo algunas notarías, sino también numerosas sucursales e incluso entidades bancarias, no estén familiarizadas con la redacción de tales contratos.

La necesidad de que la notaría elegida esté familiarizada realmente en este tipo de operaciones queda subrayada, además, por la circunstancia de que en el proceso de formalización interviene también el correspondiente registro mercantil, con sus respectivas peculiaridades. Así, por ejemplo, en algunas comunidades autónomas es imprescindible adjuntar un inventario detallado de los muebles y maquinaria incluidos en una operación, mientras que en otras basta con describirlos someramente en la escritura; incluso en otras no se registra una hipoteca hasta que no se ha producido el cambio de titularidad, requisito que no es obstáculo en otros registros.

Respecto a los arrendamientos, tengamos en cuenta que se trata de una ley, la de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, elaborada en el marco de una normativa sobre arrendamientos urbanos anterior incluso a la sustituida por la actual LAU, de modo que ha sido preciso traducir numerosas previsiones de las minutas de este tipo de hipoteca a las actuales normas, sobre todo en lo relativo a las diferencias entre los conceptos de «traspaso» y el actual de «cesión».

Todo esto es ya tarea superada por las notarías especializadas, pero tengan por seguro que, con una que se enfrenta por primera vez con una financiación de estas características, se corre el riesgo adicional de provocar retrasos, malentendidos o incluso futuras rectificaciones para adecuar los contratos a las exigencias registrales. Así que, si quieren aceptar este consejo, no traten de imponer que su escritura se firme en una notaría sin más referente que el que ahí trabaja algún conocido, o familiar: el buen fin de la operación no sólo depende de buenas voluntades o la simpatía de quienes intervengan en cualquier fase de la misma. 

 

Resumen de los puntos que deben tenerse en cuenta, comentados en los dos artículos

Tramitación administrativa

• No olvidemos las diferencias de plazo y procedimiento entre las distintas comunidades.

• Conozcamos los procedimientos de cada zona concreta y tratemos de prever la solicitud de permisos para hacerla cuanto antes.

En la tabla 1 se muestran algunos ejemplos de diferencias en la tramitación de solicitudes.

legislacion452tbl1

 

 

 

 

 

 

Negociación financiera

• Valoración de los bienes inmuebles que se aportan en garantía, con prudencia y sin aferrarnos a valores de otros años.

• Atención a las cargas y gravámenes olvidados; especial atención a la cancelación de hipotecas que pudieran quedar pendientes.

• Trabajar con bancos expertos. Este tipo de financiaciones tiene más peculiaridades de las que puede parecer a simple vista y se relacionan con leyes muy antiguas, no conocidas habitualmente.

Inventario de existencias

Lo más recomendable es que lo efectúen empleados de distribuidoras o cooperativas, a quienes habrá que avisar con antelación.

Formalización de los acuerdos

• Reforcemos siempre las voluntades con un contrato de arras accesorio al de compraventa.

• Atención a los plazos acordados y a su concreta utilidad.

• La escritura notarial debe realizarse preferentemente en notarías familiarizadas con este tipo de operaciones.

Valorar este artículo
(0 votos)
Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Dejar un comentario

En el último número de la revista...

No aprendemos. Nos emocionamos con los desfiles que llenan los senderos de gloria, las canciones acompañan a los jóvenes e invocamos a la divina verdad para tejer los uniformes y los e ...

Como presidenta del comité organizador del IX Congreso Nacional de Farmacéuticos Comunitarios (www.congreso-sefac.org), me siguen preguntando por la decisión de no suspender o r ...

Cuenta Regina Revilla que, en los primeros años de la carrera de Farmacia, lloraba encima de los libros, pero que, como tenía una beca, estudió sin parar y acabó con prem ...

Aunque el uso del término «depresión posvacacional» está muy extendido, desde el punto de vista científico resulta más oportuno referirse a un trastorn ...

Este año la vuelta al cole ha sido muy diferente a otros años y ha estado marcada por las medidas que los centros han tomado para evitar la propagación del coronavirus SARS-CoV- ...

El ciclo de vida es el proceso vital de un organismo que va desde el nacimiento hasta su muerte. De manera general, este ciclo se divide en cuatro etapas: nacimiento, desarrollo, reproducción ...

En el anterior artículo de esta serie (

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.< ...

Dentro del mundo de los vinos, hay una pequeña zona llamada Franciacorta situada en la provincia de Brescia, en la región de Lombardía. El nombre de Franciacorta define tres con ...

Selección de las últimas novedades literarias.

...

Aristóteles decía que la naturaleza tiene horror al vacío, un concepto que fue ridiculizado por Blas Pascal cuando preguntó irónicamente: «¿Y lo aborr ...

Como regla general, parece que la duración de la vida de los animales está relacionada con su tamaño al alcanzar la edad adulta, de manera que, cuanto más grande es la es ...

 

Revista El Farmacéutico

El Farmacéutico

La revista El Farmacéutico y su web son un producto de Ediciones Mayo, S.A. dedicado a la formación e información de los profesionales farmacéuticos. Los contenidos de la revista y la web requieren de una formación especializada para su correcta interpretación. En ningún caso la información proporcionada por El Farmacéutico reemplazará la relación de los profesionales farmacéuticos con los pacientes.