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Félix Ángel Fernández Lucas

Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Miércoles, 07 Septiembre 2011 08:07 Deja el primer comentario!
Donación de la farmacia

Estoy pensando donar mi farmacia a un hijo. Si establezco que este hijo tenga que pasar una renta como compensación a otro hermano, ¿queda desvirtuada la donación de cara a la aplicación de las ventajas fiscales por transmisión familiar?

V.T. (Zaragoza)

Respuesta

La aplicación del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en lo que se refiere a la transmisión a favor de descendientes de una empresa familiar, por donantes mayores de sesenta y cinco años, entre otras condiciones, exige que la transmisión se efectúe a título lucrativo, es decir, que sea una donación sin más, y en el caso que usted plantea coincidiría la donación con la imposición de una condición cuantificable económicamente, que es la obligación de abonar esa renta como compensación o en el concepto que quieran darle.

Esta condición descarta la aplicación de los beneficios fiscales previstos, pero entendemos que únicamente en lo relativo al valor de esa carga, debiéndose calcular el valor de la misma aplicando los criterios de valoración que contiene la ley, para lo que será determinante la edad.

En el resto de la cesión, lo que pueda considerarse donación sin carga, sí serán aplicables los beneficios fiscales, si se cumplen, naturalmente, el resto de condiciones que exige la normativa.

 

Arras

He firmado un contrato para la compra de un local en el que consta que se entrega una cantidad como arras. Ahora me dice el vendedor que no sigue adelante con la venta y que me devuelve el dinero. ¿Tiene derecho a romper el contrato? ¿Puedo reclamar alguna compensación?

(correo electrónico)

Respuesta

Si el documento que usted firmó únicamente alude al concepto de «arras» y el texto restante no ayuda para determinar a qué tipo de arras se estaban refiriendo cuando acordaron la compra, probablemente un tribunal entendería que se trata de las conocidas usualmente como «arras confirmatorias».

Este tipo de arras supone que, en el caso de que uno de los contratantes quisiera desentenderse de la operación, el otro podría exigir el cumplimiento del mismo. Además, si finalmente usted optara por permitir que no se materializara la operación, tendría derecho a exigir una indemnización que habría de calcularse en función de los daños y perjuicios causados.

Farmaconsulting recomienda usualmente la formalización de un contrato de «arras penales» accesorio a la compraventa de una oficina de farmacia. Este tipo de arras permiten igualmente la exigencia del cumplimiento, pero determinan a priori el importe de la compensación, que será el equivalente a la cantidad definida como arras.

 

Contrato de arrendamiento y traspaso

Firmé un contrato de arrendamiento, sujeto a la nueva ley, con una duración de treinta años. Quiero traspasar la farmacia y el arrendador me dice que él tiene que dar el consentimiento, porque el contrato no dice que yo esté autorizado a traspasar. ¿Tengo que esperar a que el propietario me autorice el traspaso?

D.P. (Guadalajara)

Respuesta

Desde luego, nos remitimos a una lectura pormenorizada del contrato y de cuantos documentos relacionados con el arrendamiento pueda tener en su poder, porque esta situación sí puede estar regulada, por eso es recomendable que lo revise un especialista de su confianza.

Con la actual ley de arrendamientos, de 1994, las partes pueden contratar numerosas circunstancias del arrendamiento pero, en ausencia de estas previsiones, queda el texto de la ley, que será aplicado por defecto de regulación de los particulares. En definitiva, que si el contrato no dijera nada al respecto, sería de aplicación la norma, y esta autoriza la cesión del local a un nuevo arrendatario –el comprador de la farmacia–, por el plazo que reste de contrato, sin más formalidades que la comunicación al arrendador de que esta cesión se ha producido, con las formalidades, plazos y aumento de renta previstos en la norma, pero sin necesitar la autorización de nadie.

Lo que se conoce por traspaso es de aplicación residual y muy rara, sobre todo en este sector porque, entre otras circunstancias, el traspaso de local, que sí exige contar con el consentimiento del arrendador, únicamente otorga un arrendamiento a favor del adquirente por diez años y, además, es para arrendamientos anteriores a la actual ley.

Jueves, 21 Julio 2011 11:06 Deja el primer comentario!
Régimen de gananciales

El matrimonio adquirió la oficina de farmacia en régimen de gananciales. ¿Puede imputarse la mitad de los rendimientos a partes iguales, aunque solo uno de los cónyuges sea titular?

F.F. (Burgos)

Respuesta

Aunque desde el punto de vista del Derecho Civil se reconoce a ambos cónyuges un derecho económico relativo a la propiedad de todos los bienes adquiridos en sociedad de gananciales, lo cierto es que Hacienda no viene considerando empresario al cónyuge que no ejerce la actividad y, por lo tanto, no ha aceptado la imputación de rentas proporcional a su cuota en la propiedad de la oficina de farmacia. Para que ambos cónyuges puedan figurar como empresarios que obtienen proporcionalmente las rentas aludidas, la Administración exige que ambos cónyuges estén vinculados a la explotación, estén dados de alta ante el respectivo colegio oficial y, naturalmente, que la gestión de compras, dirección de personal, declaraciones trimestrales, etc., se hagan a nombre de ambos.

 

Contrato de arrendamiento

En el contrato de arrendamiento del local para mi farmacia voy a negociar una duración de veinte años. ¿Tengo alguna consecuencia si cancelo anticipadamente el contrato?

D.T. (Zaragoza)

Respuesta

Con la llegada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y aun antes, con el conocido como «Decreto Boyer», en 1985, la prórroga forzosa de los arrendamientos a favor del inquilino ya no es una condición habitual de los arrendamientos. Por el contrario, ahora lo que impera es el conocido como principio de autonomía de la voluntad, que permite a las partes tomar todos aquellos acuerdos que estimen por conveniente, siempre que no sean ilegales.

Esto implica que, en principio, los contratantes han de atenerse a sus acuerdos y en el caso de resolución unilateral por parte del inquilino, el propietario arrendador podría reclamar el cumplimiento total del contrato y el correspondiente abono de la renta por el plazo de arrendamiento que no hubiera transcurrido.

Aunque esta exigencia podría ser matizada por los tribunales en función de las circunstancias, por ejemplo si el local ha sido o no alquilado nuevamente y en qué plazos y condiciones, lo cierto es que se abre un serio riesgo de contraer responsabilidades con la propiedad.

Ahora que parece estar en plena negociación, tenga la precaución de precisar las consecuencias de que usted quisiera cancelar el arrendamiento antes de ese plazo. Por ejemplo, puede prever una penalización de dos o tres mensualidades de renta para el caso de resolución anticipada del contrato, o una mensualidad por año que reste hasta el final de ese arrendamiento; con eso habría limitado definitivamente sus responsabilidades.

 

Rendimiento, cotitulares y renta

Tengo, junto con mis tres hijos, una cuenta bancaria que este año ha producido intereses por importe aproximado a los 5.000 euros. En los borradores que ha proporcionado Hacienda, figura el rendimiento total a cada uno de los titulares, ¿debo modificar el borrador?

M.L. (Correo electrónico)

Respuesta

Lo correcto es que tales rendimientos pertenezcan y se imputen a los cotitulares en función de sus respectivas participaciones que, salvo pacto en contrario, serán a partes iguales.

En un principio, en sus declaraciones, puede que no tenga demasiada importancia a quién se imputa el rendimiento, puesto que, hasta un volumen de 6.000 euros, se aplica el tipo único del 19% y, además, ya ha sido detraído por la propia entidad bancaria antes de abonarles la cuota líquida de interés. No obstante, a nada que cualquiera de los cotitulares tenga otros rendimientos de este tipo, sí será importante este error, puesto que muy fácilmente podrán pasar de tributar al 21%, que es el porcentaje correspondiente a las rentas superiores a 6.000 euros.

Viernes, 08 Julio 2011 10:35 Deja el primer comentario!

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

Jueves, 23 Junio 2011 10:14 Deja el primer comentario!

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

Jueves, 09 Junio 2011 10:30 1 comentario

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

Lunes, 30 Mayo 2011 14:38 Deja el primer comentario!

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

Viernes, 06 Mayo 2011 12:11 Deja el primer comentario!
En nuestro anterior artículo, publicado en El Farmacéutico n.º 451, se inició una llamada de atención sobre ciertas circunstancias que, a pesar de su aparente menor importancia, deben ser valoradas por las partes de una transmisión de oficina de farmacia para que su operación se formalice a su tiempo y sin sobresaltos.
Martes, 12 Abril 2011 09:11 Deja el primer comentario!
Contribución en el pago de obras

Mi comunidad ha decidido instalar ascensor, para lo que habrá que expropiar cuatro terrazas y modificar el portal. Si se aplican las cuotas de participación, el local paga casi dos veces más que cualquier vecino. ¿Tengo que pagar las expropiaciones y mejoras del portal, o sólo por la instalación del ascensor?

E.G. (Álava)

 

Respuesta

Sin perjuicio de la normativa estatutaria que se pueda contener en la escritura de obra nueva y división horizontal, la cual debe analizarse e interpretarse en su conjunto, puesto que puede incluir una cláusula de exoneración expresa, existe una obligación legal de los locales de contribuir en el pago de las obras sobre un elemento común.

Al margen de lo anterior, de no existir esa exoneración expresa, una vez adoptado válidamente el acuerdo de instalación del ascensor, todos los copropietarios habrán de contribuir a la ejecución de las obras correspondientes, entre las que hemos de entender que se incluye la modificación del portal, ya que suponemos que la instalación del nuevo elevador requiere una reforma, más o menos integral, del portal. Todo ello implica que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben participar, pues ésta es la norma general que establece el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, en este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de diciembre de 2008.

 

Tributación por IRPF

Voy a adquirir una oficina de farmacia, pero quiero mantener mi tributación por IRPF en otra comunidad autónoma. ¿Puedo hacerlo?

L.N. (Correo electrónico)

 

Respuesta

En principio, el dato fundamental a la hora de determinar dónde ha de tributarse por IRPF es la residencia habitual. La residencia habitual, según el artículo 72 de la ley del impuesto, se entiende respecto a una comunidad autónoma, cuando el interesado permanezca en su territorio un mayor número de días del periodo impositivo.

Para determinar el periodo de permanencia se computarán las ausencias temporales.

Salvo prueba en contrario, se considerará que una persona física permanece en el territorio de una comunidad autónoma cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual.

Ahora bien, tenga en cuenta que esto es una presunción y, en caso de duda, Hacienda podrá valorar otros indicios para determinar la residencia, como lo es el «principal centro de intereses» del sujeto, esto es, el territorio donde se obtenga la mayor parte de la base imponible del IRPF que, en cuanto a los rendimientos de actividades económicas, como son los procedentes de la oficina de farmacia, se entenderá la comunidad autónoma donde ésta radique.

 

Hipotecante no deudor

Mi comprador me pide que, en la escritura de venta de la farmacia, firme como hipotecante. Parece que el banco se lo pide a él, pero yo creo que no tengo nada que ver en la financiación. ¿Tengo alguna obligación?

V.M. (Madrid)

 

Respuesta

Entendemos que su comprador está solicitando que usted comparezca como «hipotecante no deudor», una figura de la que hemos hablado alguna vez en esta sección, pero que se está repitiendo debido a la exigencia de algunos registradores de que, para proceder al registro de la hipoteca mobiliaria que garantiza los préstamos del comprador, tal hipoteca ha de ser formalizada por el titular farmacéutico.

En definitiva, se busca la coincidencia de titular y propietario a la hora de formalizar la hipoteca, lo que es difícil de obtener si pensamos en el comprador, puesto que no será titular hasta que se produzca el cambio administrativo en la administración sanitaria, cambio que, en función de las comunidades, puede llevar desde unos pocos días, hasta varios meses.

Para resolver esta encrucijada, las entidades bancarias podrían optar por esperar a presentar en el registro la escritura de hipoteca hasta que se dé el cambio de titularidad a favor del comprador, pero, en vista de los plazos a que hemos aludido, es comprensible que les incomode permanecer sin la hipoteca definitivamente registrada, cuando sí han entregado el importe del préstamo.

Una solución muy sencilla es que sea el propio vendedor el que otorgue la hipoteca sobre su oficina de farmacia, al tiempo que la transmite al comprador. Así, estará hipotecando alguien que es propietario y todavía titular, y acto seguido vende a un comprador que aceptará, lógicamente, adquirir una farmacia hipotecada, puesto que lo es en garantía de su préstamo.

Al no costarle nada a usted, y ser usual esta maniobra en el sector, entendemos que sí debe usted colaborar con el comprador en este punto; insistimos, es lo usual, y no le supone ningún coste.

Martes, 12 Abril 2011 09:03 Deja el primer comentario!
Cuando se da la coincidencia de voluntades entre comprador y vendedor con respecto a la compraventa de una determinada oficina de farmacia no sólo se produce la celebración de un contrato de compra y venta de esa oficina y los restantes bienes que le son accesorios, sino que puede ser señalado como el momento de máxima ilusión y convencimiento de ambos contratantes respecto a la operación que se está ejecutando.
Viernes, 25 Febrero 2011 09:28 Deja el primer comentario!
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