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«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio

Félix Ángel Fernández Lucas, subdirector general de Farmaconsulting Transacciones, responde las preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

04 Noviembre 2015

Con la transmisión del local destinado a una oficina de farmacia, el anterior titular se encontrará con dos modalidades tributarias que, en más de una ocasión, se utilizan como sinónimos cuando realmente tienen poco o nada que ver.

 

Garantía hipotecaria

El banco que financia mi compra de farmacia exige que hipoteque mi piso. Me intranquiliza aportarlo como garantía, pero a esto, el gestor de la entidad me dice que ya lo pongo de todas formas. ¿Me lo pueden explicar?

F.L. (Albacete)

Respuesta

La hipoteca es una garantía que se puede aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario. Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados otros bienes cualesquiera del deudor hasta saldar la deuda.

Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.

 

Traslado y centro de salud

Quiero trasladarme a otro local, pero está cerca del centro de salud. ¿Puedo hacer el traslado, teniendo en cuenta que la mía es la única farmacia en el municipio?

R.S. (Castilla y León)

Respuesta

La Ley de Ordenación farmacéutica de su Comunidad establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima de 250 metros respecto de un centro de salud.

No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instaladas a una distancia menor con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud. En estos casos, los de «farmacia única», puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.

 

Ganancia patrimonial y tributación

Tengo apalabrada la compra de mi casa y quisiera que me informaran en qué consisten las últimas ayudas fiscales que ha dispuesto el Gobierno.

P.G. (Correo electrónico)

Respuesta

El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF por la que estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.

Por lo tanto, si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).

Cancelación del contrato de alquiler

Alquilé el local al comprador de mi oficina de farmacia. En el contrato pactamos una indemnización equivalente a tres mensualidades de renta si el arrendatario cancelaba el contrato antes del vencimiento. ¿Debo repercutir IVA sobre esta compensación?

O.P. (Córdoba)

Respuesta

En principio, la aplicación conjunta de los artículos 4 y 5 de la Ley del IVA parece indicar que estaríamos ante una prestación de servicios, el alquiler, sujeta al impuesto y, por lo tanto, usted debería repercutir el IVA.

Por el contrario, tenga en cuenta que asuntos similares al que usted plantea han sido objeto de serias polémicas doctrinales, e incluso judiciales en el seno de la Unión Europea, conforme recuerda, entre otras, la consulta de 18 de marzo de 2011, que alude a la posibilidad de considerar a las indemnizaciones como parte de la prestación de servicios de la cual derivan o con la que están vinculadas.

En conclusión, siguiendo el sentido de alguna sentencia citada en la propia consulta aludida, se ha optado por considerar a esta compensación pactada por el cese de la relación contractual, no como una prestación de servicios, como si fuera una cuota más de alquiler, sino propiamente una indemnización excluida de aplicación del impuesto y, por tanto, no se deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido por el cobro de la referida indemnización.

 

Ganancia patrimonial y deducción de gastos

Heredé mi oficina de farmacia hace unos años y ahora pienso transmitirla. En el cálculo de la ganancia patrimonial, ¿podré deducir alguna cantidad como valor de adquisición, como los gastos notariales?

D.L. (Lugo)

Respuesta

La tributación correspondiente en el IRPF en el caso de transmisión de una oficina de farmacia se aplica sobre la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de una transmisión. Esta ganancia patrimonial, a su vez, es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Así, cuanto mayor sea el valor de adquisición que usted pueda acreditar, menor será la ganancia patrimonial que ponga de manifiesto y, en este sentido, a la hora de transmitir su oficina de farmacia usted sí podrá «deducir» ciertos gastos relacionados con la adquisición previa, por ejemplo los honorarios del notario o notarios que pudieron intervenir en la adquisición, o los exigidos por el colegio profesional por la adquisición o tramitación de expedientes.

Por otra parte, tenga en cuenta que a pesar de que usted recibió la oficina de farmacia por herencia, es decir, que no tuvo que pagarla, esto no significa que no tuviera un valor, y éste, que ya tuvo que ser fijado para su declaración en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha de ser restado también del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.

 

Dimensión del local de una farmacia

He comprobado que el local de mi oficina de farmacia tiene unas dimensiones inferiores a las mínimas que fija la Ley. ¿Tendré algún problema a la hora de transmitirlo?

F.R. (Madrid)

Respuesta

Usualmente, sobre todo en el ámbito rural, se encuentran oficinas de farmacia instaladas en locales cuyas dimensiones, o incluso distancias con otras farmacias, no guardan los límites o condiciones exigidos por la normativa de ordenación farmacéutica. Esto es debido a que se abrieron bajo otra regulación, previa a las actuales normas autonómicas.

No obstante, es práctica habitual que esta situación no afecte a los nuevos titulares, en las sucesivas transmisiones, puesto que así lo prevén disposiciones transitorias de las normas de ordenación farmacéutica, y en cualquier caso es interpretación común en todas las administraciones competentes en ordenación farmacéutica que los actuales requerimientos respecto a la dimensión del local se aplican exclusivamente a las oficinas de farmacia abiertas al amparo de la nueva regulación, por lo que entendemos que usted no ha de tener ningún problema por este concepto.

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