06 Julio 2016

A pesar de haber transcurrido más de 20 años desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, 1994), seguimos viendo arrendamientos sometidos al concepto popularmente conocido como «renta antigua». Estos contratos, formulados al amparo de la anterior normativa arrendaticia, están sometidos a la prórroga forzosa a favor del arrendatario, que podrá seguir ocupando el local de su oficina de farmacia hasta su jubilación o fallecimiento.

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio

Frontera entre propiedad y titularidad
El titular que me vende su farmacia se divorció recientemente. Con la sentencia, se le adjudicó a él la oficina de farmacia, con obligación de compensar a su ex cónyuge económicamente. Parece que quedan deudas pendientes y me pregunto si esto puede afectar a la transmisión.
T.R. (Albacete)

Arrendamiento y compraventa

Cuando compré mi farmacia alquilé el local a la vendedora y formalizamos una opción de compra sobre el inmueble. Si finalmente decido comprar el local, ¿se descontarán las cantidades abonadas por alquiler?

Facultad de cesión o subarriendo del local

Tengo instalada mi oficina de farmacia en un local alquilado y quiero hacer una sociedad con mi hija farmacéutica. ¿Tengo que contar con el dueño del local, o puedo incorporar a mi hija al alquiler, sin más?

Donación de la farmacia

Estoy pensando donar mi farmacia a un hijo. Si establezco que este hijo tenga que pasar una renta como compensación a otro hermano, ¿queda desvirtuada la donación de cara a la aplicación de las ventajas fiscales por transmisión familiar?

V.T. (Zaragoza)

Respuesta

La aplicación del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en lo que se refiere a la transmisión a favor de descendientes de una empresa familiar, por donantes mayores de sesenta y cinco años, entre otras condiciones, exige que la transmisión se efectúe a título lucrativo, es decir, que sea una donación sin más, y en el caso que usted plantea coincidiría la donación con la imposición de una condición cuantificable económicamente, que es la obligación de abonar esa renta como compensación o en el concepto que quieran darle.

Esta condición descarta la aplicación de los beneficios fiscales previstos, pero entendemos que únicamente en lo relativo al valor de esa carga, debiéndose calcular el valor de la misma aplicando los criterios de valoración que contiene la ley, para lo que será determinante la edad.

En el resto de la cesión, lo que pueda considerarse donación sin carga, sí serán aplicables los beneficios fiscales, si se cumplen, naturalmente, el resto de condiciones que exige la normativa.

 

Arras

He firmado un contrato para la compra de un local en el que consta que se entrega una cantidad como arras. Ahora me dice el vendedor que no sigue adelante con la venta y que me devuelve el dinero. ¿Tiene derecho a romper el contrato? ¿Puedo reclamar alguna compensación?

(correo electrónico)

Respuesta

Si el documento que usted firmó únicamente alude al concepto de «arras» y el texto restante no ayuda para determinar a qué tipo de arras se estaban refiriendo cuando acordaron la compra, probablemente un tribunal entendería que se trata de las conocidas usualmente como «arras confirmatorias».

Este tipo de arras supone que, en el caso de que uno de los contratantes quisiera desentenderse de la operación, el otro podría exigir el cumplimiento del mismo. Además, si finalmente usted optara por permitir que no se materializara la operación, tendría derecho a exigir una indemnización que habría de calcularse en función de los daños y perjuicios causados.

Farmaconsulting recomienda usualmente la formalización de un contrato de «arras penales» accesorio a la compraventa de una oficina de farmacia. Este tipo de arras permiten igualmente la exigencia del cumplimiento, pero determinan a priori el importe de la compensación, que será el equivalente a la cantidad definida como arras.

 

Contrato de arrendamiento y traspaso

Firmé un contrato de arrendamiento, sujeto a la nueva ley, con una duración de treinta años. Quiero traspasar la farmacia y el arrendador me dice que él tiene que dar el consentimiento, porque el contrato no dice que yo esté autorizado a traspasar. ¿Tengo que esperar a que el propietario me autorice el traspaso?

D.P. (Guadalajara)

Respuesta

Desde luego, nos remitimos a una lectura pormenorizada del contrato y de cuantos documentos relacionados con el arrendamiento pueda tener en su poder, porque esta situación sí puede estar regulada, por eso es recomendable que lo revise un especialista de su confianza.

Con la actual ley de arrendamientos, de 1994, las partes pueden contratar numerosas circunstancias del arrendamiento pero, en ausencia de estas previsiones, queda el texto de la ley, que será aplicado por defecto de regulación de los particulares. En definitiva, que si el contrato no dijera nada al respecto, sería de aplicación la norma, y esta autoriza la cesión del local a un nuevo arrendatario –el comprador de la farmacia–, por el plazo que reste de contrato, sin más formalidades que la comunicación al arrendador de que esta cesión se ha producido, con las formalidades, plazos y aumento de renta previstos en la norma, pero sin necesitar la autorización de nadie.

Lo que se conoce por traspaso es de aplicación residual y muy rara, sobre todo en este sector porque, entre otras circunstancias, el traspaso de local, que sí exige contar con el consentimiento del arrendador, únicamente otorga un arrendamiento a favor del adquirente por diez años y, además, es para arrendamientos anteriores a la actual ley.

En el último número de la revista...

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