Consulta de gestión patrimonial

Arras penitenciales/Venta de farmacia y porcentaje del arrendador

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariamente sobre la gestión de su patrimonio.

Arras penitenciales
He formalizado un contrato para la venta de mi farmacia en el que la parte compradora hace entrega de una señal como «arras penitenciales». Si se arrepiente, ¿puede romper el contrato? ¿Puedo oponerme?
L.R. (Salamanca)

Respuesta
Las arras penitenciales son las que vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. En él se expone textualmente que, efectivamente, con este tipo de arras el contrato de compraventa «podrá rescindirse… allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Es decir, tanto usted como su comprador podrán resolver unilateralmente el contrato sin contar con la voluntad del otro. En el caso de que sea usted quien se arrepienta, habrá de devolver las arras recibidas y, además, compensar al comprador con una suma equivalente. Si es el comprador quien cambia de opinión y ya no quiere seguir adelante con la operación, perderá la suma dada.

Esto sucede a diferencia de lo previsto para el caso de haber acordado el otorgamiento de un contrato de «arras penales». En este caso, ante la voluntad de resolver el contrato por uno de los contratantes, el otro podrá optar por exigir el cumplimiento y, por tanto, obligarle a continuar con la operación.

Venta de farmacia y porcentaje del arrendador
El arrendador de mi local dice que tiene derecho a un 30% del valor de la farmacia en caso de venta, al tratarse de un alquiler de renta antigua. ¿Puede exigirme eso?
D.G. (Ávila)

Respuesta
En el caso de que usted proceda a la venta de su oficina de farmacia necesitará que el comprador disponga de un contrato de arrendamiento por una duración y restantes condiciones adecuadas a su perspectiva de negocio y a su financiación. En este apartado, el bancario, es usual que, entre otras condiciones, se requiera un contrato con una duración mínima de 20 años y facultad de cesión a futuros adquirentes.

Esto implica que habrá que negociar con la propiedad y, teniendo en cuenta que no tiene obligación de concedernos un contrato en los términos expuestos, puede pedir un 30% o lo que quiera… pero no porque lo diga la ley (los porcentajes de participación en el precio del traspaso de local, no en el precio de la farmacia, estaban previstos para los casos de traspaso de local regulados en la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), sino porque quiere.

Naturalmente, también usted puede quedarse en el local, en lo que a Ley de Arrendamientos se refiere, el resto su vida y, por lo tanto, el arrendador perdería la ocasión de actualizar la renta en unos términos razonables.
Entendemos que ese es el eje de la negociación, y en ese marco la ley no exige ninguna participación a favor del propietario.

Valorar este artículo
(1 Votar)
Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Dejar un comentario

En el último número de la revista...

El curso se ha vivido con intensidad y ha servido para estabilizar las cuentas. Se ha mejorado notablemente la situación en el pago y en la fact ...

Somos datos. Las 24 horas del día consumimos y generamos datos de origen muy diverso, sobre lo que nos gusta, lo que consumimos, a dónde ...

¿Debe el farmacéutico comunitario formar parte de los equipos multidisciplinares de los centros sociosanitarios? Sobre este tema opinan Miguel Ángel Calleja y Jaime Giner.

...

Dedicado a mi amigo, por el que estoy aquí, Josep María

La ciudad quema, pero no parece que eso afecte a la multitud de ...

El embarazo no es una enfermedad. No obstante, la mujer sufrirá en su organismo modificaciones anatómicas y funcionales para permitir que ...

Las infecciones del tracto urinario (ITU), y más concretamente las infecciones no complicadas de las vías urinarias (cistitis), constituy ...

La definición estricta de estreñimiento se refiere a eliminar una cantidad de materia fecal inferior a 50 g/día; sin embargo, dire ...

Con la serie que se inicia en este artículo, se alude a una lista no cerrada de circunstancias que pueden afectar a la transmisión de una ...

«Consulta de gestión patrimonial» es una sección dedicada a contestar preguntas que el farmacéutico se plantea diariam ...

Llegan el verano, las vacaciones, los mediodías al sol con un tinto de verano y los comentarios del tipo «mejor un vino blanco fresquito cuando hace tanto calor» o «los tint ...

Selección de las últimas novedades literarias.

...

Las sociedades cerradas permanecían impermeables a los cambios. Las gobernaba la gerontocracia, amparada en las costumbres y las tradiciones, a veces fruto de la revelación de los dios ...

El prólogo es un epílogo que se coloca al principio para ejecutar al autor, algo así dijo el cínico de Pitigrille, pero en esta ocasión es en casi sentido estricto ...

 

Lo más leído este mes

Cistitis recurrentes: una consulta frecuente en la farmacia


Profesión

Las infecciones del tracto urinario (ITU), y más concretamente las infecciones no complicadas de las vías urinarias (cistitis), constituyen,…
Visto 5655 veces

Neuromarketing: ¿cómo se puede aplicar en la farmacia?


Gestión para novatos

Según Google Trends el término «neuromarketing» ha ido registrando un incremento en el número de búsquedas en Internet a…
Visto 2912 veces

Complementos para la salud mental


Cursos

La Organización Mundial de la Salud (OMS) define la salud mental como «un estado de bienestar en el cual…
Visto 2876 veces

Complementos alimenticios en el paciente oncológico


Cursos

IntroducciónLa desnutrición es un problema común entre las personas diagnosticadas de cáncer y ha sido reconocida como un componente…
Visto 2794 veces

Maria Rubies, farmacéutica «JASP»


Salidas Profesionales

Maria Rubies Royo encarna a la perfección a los farmacéuticos JASP. Si no fuiste a EGB quizá desconozcas qué…
Visto 2597 veces

La formación continuada y el desarrollo profesional


Con firma

Aunque siempre he estado vinculada a la formación farmacéutica, desde mis primeros años como profesional esta actividad ha estado…
Visto 2481 veces

Productos para personas con problemas digestivos


Cursos

Los problemas digestivos afectan a personas de todas las edades, y la mayor parte de ellos tienen una corta…
Visto 2167 veces

Cuidados del bebé


Profesión

La llegada de un bebé supone un cambio importante en la vida de la familia. Cada bebé es único…
Visto 2159 veces

Revista El Farmacéutico

HTML 5La revista El Farmacéutico y su web son un producto de Ediciones Mayo, S.A. dedicado a la formación e información de los profesionales farmacéuticos. Los contenidos de la revista y la web requieren de una formación especializada para su correcta interpretación. En ningún caso la información proporcionada por El Farmacéutico reemplazará la relación de los profesionales farmacéuticos con los pacientes.