Mi comunidad ha decidido instalar ascensor, para lo que habrá que expropiar cuatro terrazas y modificar el portal. Si se aplican las cuotas de participación, el local paga casi dos veces más que cualquier vecino. ¿Tengo que pagar las expropiaciones y mejoras del portal, o sólo por la instalación del ascensor?
E.G. (Álava)
Respuesta
Sin perjuicio de la normativa estatutaria que se pueda contener en la escritura de obra nueva y división horizontal, la cual debe analizarse e interpretarse en su conjunto, puesto que puede incluir una cláusula de exoneración expresa, existe una obligación legal de los locales de contribuir en el pago de las obras sobre un elemento común.
Al margen de lo anterior, de no existir esa exoneración expresa, una vez adoptado válidamente el acuerdo de instalación del ascensor, todos los copropietarios habrán de contribuir a la ejecución de las obras correspondientes, entre las que hemos de entender que se incluye la modificación del portal, ya que suponemos que la instalación del nuevo elevador requiere una reforma, más o menos integral, del portal. Todo ello implica que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben participar, pues ésta es la norma general que establece el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, en este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de diciembre de 2008.
Tributación por IRPF
Voy a adquirir una oficina de farmacia, pero quiero mantener mi tributación por IRPF en otra comunidad autónoma. ¿Puedo hacerlo?
L.N. (Correo electrónico)
Respuesta
En principio, el dato fundamental a la hora de determinar dónde ha de tributarse por IRPF es la residencia habitual. La residencia habitual, según el artículo 72 de la ley del impuesto, se entiende respecto a una comunidad autónoma, cuando el interesado permanezca en su territorio un mayor número de días del periodo impositivo.
Para determinar el periodo de permanencia se computarán las ausencias temporales.
Salvo prueba en contrario, se considerará que una persona física permanece en el territorio de una comunidad autónoma cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual.
Ahora bien, tenga en cuenta que esto es una presunción y, en caso de duda, Hacienda podrá valorar otros indicios para determinar la residencia, como lo es el «principal centro de intereses» del sujeto, esto es, el territorio donde se obtenga la mayor parte de la base imponible del IRPF que, en cuanto a los rendimientos de actividades económicas, como son los procedentes de la oficina de farmacia, se entenderá la comunidad autónoma donde ésta radique.
Hipotecante no deudor
Mi comprador me pide que, en la escritura de venta de la farmacia, firme como hipotecante. Parece que el banco se lo pide a él, pero yo creo que no tengo nada que ver en la financiación. ¿Tengo alguna obligación?
V.M. (Madrid)
Respuesta
Entendemos que su comprador está solicitando que usted comparezca como «hipotecante no deudor», una figura de la que hemos hablado alguna vez en esta sección, pero que se está repitiendo debido a la exigencia de algunos registradores de que, para proceder al registro de la hipoteca mobiliaria que garantiza los préstamos del comprador, tal hipoteca ha de ser formalizada por el titular farmacéutico.
En definitiva, se busca la coincidencia de titular y propietario a la hora de formalizar la hipoteca, lo que es difícil de obtener si pensamos en el comprador, puesto que no será titular hasta que se produzca el cambio administrativo en la administración sanitaria, cambio que, en función de las comunidades, puede llevar desde unos pocos días, hasta varios meses.
Para resolver esta encrucijada, las entidades bancarias podrían optar por esperar a presentar en el registro la escritura de hipoteca hasta que se dé el cambio de titularidad a favor del comprador, pero, en vista de los plazos a que hemos aludido, es comprensible que les incomode permanecer sin la hipoteca definitivamente registrada, cuando sí han entregado el importe del préstamo.
Una solución muy sencilla es que sea el propio vendedor el que otorgue la hipoteca sobre su oficina de farmacia, al tiempo que la transmite al comprador. Así, estará hipotecando alguien que es propietario y todavía titular, y acto seguido vende a un comprador que aceptará, lógicamente, adquirir una farmacia hipotecada, puesto que lo es en garantía de su préstamo.
Al no costarle nada a usted, y ser usual esta maniobra en el sector, entendemos que sí debe usted colaborar con el comprador en este punto; insistimos, es lo usual, y no le supone ningún coste.