Consulta de gestión patrimonial

Arrendamiento y compraventa/Cancelación hipoteca mobiliaria

Arrendamiento y compraventa

Cuando compré mi farmacia alquilé el local a la vendedora y formalizamos una opción de compra sobre el inmueble. Si finalmente decido comprar el local, ¿se descontarán las cantidades abonadas por alquiler?

H.D. (Córdoba)

Respuesta

En materia de arrendamientos y compraventa rige con gran fuerza el principio de autonomía de la voluntad, es decir, que ambos contratos, arrendamiento y compraventa, se regulan fundamentalmente por los acuerdos adoptados por las partes, y no por imposición legal, como ocurría, por el contrario, con la anterior normativa de arrendamientos, en la que estaba tasado prácticamente todo.

Por lo tanto, en lo que respecta al posible descuento de todo o parte de las cantidades abonadas como alquiler, sobre el precio de venta para el caso de ejercicio de la opción, habrá de estar a lo pactado en el contrato.

En el sector inmobiliario se ha generalizado tanto la fórmula del arrendamiento con opción a compra, con descuento de alquileres, que es comprensible que muchas personas piensen que ese descuento es poco menos que obligatorio o la fórmula normal de estos contratos.

Lo cierto es que, en principio, coexisten dos acuerdos: el arrendamiento, que da pie al abono de una renta mensual, y está sometido a IVA, y, si llega a ejercitarse la opción, habrá un contrato de compraventa, que es independiente con respecto a los pagos hechos en concepto de alquiler, salvo, insistimos una vez más, que se hubiera acordado otra cosa en el contrato.

Cancelación hipoteca mobiliaria

El comprador de mi farmacia exige que cancele la hipoteca mobiliaria que tengo. Mi banco dice que no es imprescindible, que vale con que se entregue un cheque por el «saldo pendiente», y que luego la cancelan, pero mi comprador insiste. ¿Qué puedo hacer?

P.L. (Madrid)

Respuesta

Cuando en una operación de transmisión de oficina de farmacia coinciden dos entidades bancarias, y la oficina de farmacia está previamente hipotecada por el vendedor, es frecuente que, de cara a la cancelación de esta hipoteca mobiliaria, ambas entidades se pongan de acuerdo en el procedimiento, que tiene como eje previo la emisión por el banco del titular de un certificado en el que se expone claramente qué saldo hay pendiente respecto al préstamo garantizado con esa hipoteca.

Efectivamente, no es imprescindible que la hipoteca quede cancelada en el mismo momento de formalizar la transmisión, puesto que los bancos suelen retener la cantidad pendiente, y se encargan de transferir estas sumas, usualmente a través del Banco de España, al banco acreedor, que posteriormente comparece en la notaría a través de sus apoderados para cancelar la hipoteca.

Pero su comprador también tiene razón, sobre todo si, por ejemplo, no acude a un préstamo bancario garantizado con hipoteca mobiliaria. En ese caso, lo lógico es que acuda un representante del banco acreedor a la notaría en el día de firma de la escritura notarial de transmisión y, al tiempo que recibe el importe pendiente, generalmente mediante cheque bancario, formaliza la cancelación de la carga aludida.

Pida a su interlocutor en el banco que se ponga de acuerdo con el otro banco, pero si no obtiene colaboración, requiera por medio fehaciente, por ejemplo un burofax, a la entidad para que acuda a la notaría el día y hora previstos.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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