Consulta de gestión patrimonial

Resolución del contrato de compraventa/Transmisión de farmacia en Andalucía

Resolución del contrato de compraventa

En la venta de mi farmacia hemos fijado una fecha de firma. Se acerca ese día y veo que el comprador tiene problemas con el préstamo. Si el día previsto no se puede firmar la escritura, ¿puedo dar por resuelta la compraventa? O, en caso contrario, ¿qué pasos habré de seguir para que la operación esté resuelta?

B.S. (Tarragona)

Respuesta

La resolución del contrato no es automática, ni mucho menos. Las circunstancias, causas y consecuencias de este tipo de problemas a los que usted alude son muy diferentes en cada caso, por lo que más que nunca es recomendable que consulte este asunto con un letrado experto, al que habrá de facilitar toda la información que le pida, sobre todo el contrato firmado.

En este contrato podría haberse establecido una fecha concreta, explicando además que tal fecha tiene una importancia determinante para usted, por condicionar seriamente cualquier otra decisión suya, como otra compra, desplazamientos, etc. También podría haberse previsto la consecuencia para el caso de que no se firmara la escritura en esa fecha, y habría que atenerse a esa regulación.

Si no se hubiera previsto lo anterior, si, por ejemplo, las partes se remiten a un plazo, sin más, para la firma de la escritura, la jurisprudencia viene exigiendo un incumplimiento reiterado y rebelde por parte del comprador, de tal manera que quede constancia de su clara voluntad de incumplir. Cosa distinta sería, por lo tanto, un retraso de unos días debido a la tramitación bancaria: tasaciones que tardan en llegar, el banco que pide más documentación... en ese caso es más que probable que la autoridad judicial aceptara un cumplimiento algo tardío, pasados unos días del final del plazo previsto.

Si esos «días» son 7 o 50... dependerá una vez más de cada caso y de la apreciación judicial, y le recomendamos que lo valore con su letrado.

En cualquier caso, para acreditar el incumplimiento, es interesante que exista una citación fehaciente, hecha por usted, a una notaría y en una fecha concreta, y que, en caso de que su comprador no se presente, se levante acta para justificar que usted sí había acudido y el comprador no.

De todos modos, los tiempos que corren hacen más complejas que nunca este tipo de tramitaciones bancarias, por lo que también le recomendamos un poco de paciencia: seguramente su comprador está haciendo todo lo que puede.

Transmisión de farmacia en Andalucía

Tengo previsto adquirir una farmacia en Cádiz. ¿Debo realizar algún trámite previo a escriturarla ante el Colegio de esa provincia o la delegación de Sanidad?

A.G. (Barcelona)

Respuesta

La aprobación de la actual Ley 22/2007 de Farmacia de Andalucía, en vigor desde el 29 de enero de 2008, terminó con la delegación de facultades a los respectivos colegios oficiales de farmacéuticos en relación con las autorizaciones de transmisión de oficinas de farmacia, por lo que desde entonces esta materia es competencia de la Consejería de Salud, a través de las respectivas Delegaciones Provinciales. No obstante, sí será necesario, como le explicamos más adelante, que se dé de alta como colegiado en el citado Colegio, y que éste le emita un certificado de dicha colegiación.

Por otra parte, la regulación del procedimiento de transmisión de oficinas de farmacia que recoge dicha ley en su artículo 47, exige la tramitación de un concurso público, siempre que se trate de farmacias abiertas al público con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la norma, o de segundas y ulteriores transmisiones de las farmacias abiertas antes de ese 29 de enero de 2008.

En este caso, y aun cuando carecemos de datos, teniendo en cuenta que es requisito previo a la transmisión que la oficina de farmacia haya permanecido abierta, y con la misma titularidad durante 5 años, hemos de suponer que usted no tiene por qué participar en tal concurso, ya que a la redacción de esta respuesta no han transcurrido 5 años desde la entrada en vigor de la ley; por tanto, entendemos que, sin necesidad de trámite previo a la escritura de compraventa, habrá de solicitar la autorización de transmisión ante la Delegación Provincial de Salud de Cádiz, acompañando:

– Copia de escritura de compraventa de oficina de farmacia.

– Copia del documento que acredite la legitimación en el uso del local donde se instala la farmacia a su favor.

– Certificado de su colegiación en el Colegio de Farmacéuticos de Cádiz.

– Título de licenciado en farmacia.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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