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Consulta de gestión patrimonial

Costes de despido/Servidumbre de paso/Régimen de prórroga forzosa

Costes de despido

Adquirió mi farmacia un matrimonio de farmacéuticos. Al ser una oficina pequeña, fue condición de la compra que se transmitiera sin empleados. ¿Los costes de despido son deducibles en la actividad o debo incluirlos en el cálculo de la base imponible del ahorro?

F.H. (Barcelona)

Respuesta

Por lo que usted comenta, la cancelación de las relaciones laborales que hubiera en la farmacia viene condicionada por el propio contrato de compraventa; es decir, el despido o despidos no consisten en un hecho relacionado con el desarrollo de la actividad y, por lo tanto, sería cuestionable que usted los dedujera de los rendimientos de la explotación al hacer la declaración de ingresos por actividades económicas.

La ley de IRPF establece que en el cálculo de las pérdidas o ganancias patrimoniales, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, y de este valor se deducirán los gastos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el transmitente.

En resumen, opinamos que si el despido se produce en el desarrollo de la actividad, los costes soportados serán deducibles en el cálculo de la actividad, mientras que si ese despido es consecuencia evidente de la negociación y acuerdo de venta, su descuento procede en el cálculo de la ganancia patrimonial.

Servidumbre de paso

La comunidad del local de mi farmacia quiere constituir una «servidumbre de paso» debido a las frecuentes reparaciones que se efectúan en el patio central y, a cambio, me hacen una oferta económica. ¿A qué me comprometo?

D.B. (Cuenca)

Respuesta

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Como nos recuerda el Código civil, el inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama «predio dominante» y el que la sufre «predio sirviente». Seguramente, si sigue usted adelante con la propuesta que le hacen, volverá a escuchar estas palabras.

Hasta ahora, según parece, la comunidad de vecinos, cada vez que ha tenido que efectuarse una reparación en el patio común, ha contando con la cortesía de usted para que los operarios puedan acceder a ese patio, permitiéndoles atravesar su oficina de farmacia. Desde el momento en que se constituyera esa servidumbre, la comunidad podría hacer uso de su derecho a pasar por su local en los términos que regulen su convenio; de ahí la propuesta económica, ya que usted estaría constituyendo un gravamen (disminuyendo el valor, por tanto) sobre su local.

Siguiendo con la alusión al Código civil, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en la forma que le convenga, siempre que no contravenga la legalidad vigente. Con base en esta autonomía que se reconoce a las partes, usted podrá delimitar el contenido de esa servidumbre en cuanto a horarios, frecuencia, causas que justifiquen el uso y personas que puedan hacer uso del paso. Valore las molestias que esto puede suponerle y tenga en cuenta la posible influencia que pueda tener esta servidumbre en el valor del local.

Régimen de prórroga forzosa

En enero de 1988 arrendé un local a favor de una S.L. dedicada a la parafarmacia, con sometimiento al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario. ¿Cuándo finaliza el contrato?

L.B. (Barcelona)

Respuesta

Como sabemos, con la llegada del conocido como «Decreto Boyer» las partes en un arrendamiento ya no tenían que someterse al régimen de prórroga forzosa, pero hay muchos casos en los que los contratantes, expresamente, pactaron este régimen.

Recordemos también que para los contratos anteriores al decreto Boyer, cuando el arrendatario es una persona jurídica, la LAU prevé que la extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas de la división 6 del Impuesto de Actividades Económicas –entre las que se encuentra la parafarmacia–, se producirá en un plazo de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 m2, en cuyo caso el plazo se reduce a 5 años.

Más en concreto, la cuestión que usted plantea aparece regulada en la Disposición Transitoria Primera de la actual LAU, sobre los arrendamientos posteriores al Decreto Boyer (9 de mayo de 1985), disposición que se remite a lo pactado por las partes y, por tanto, si usted pactó la prórroga forzosa, seguiría rigiéndose por la antigua ley de arrendamientos de 1964, y la duración, en principio, se podría prorrogar indefinidamente a voluntad del arrendatario.

Ahora bien, el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de noviembre de 2011, en un caso de un contrato posterior a 1985, pero con prórroga forzosa pactada por las partes, concluye que la extinción de dichos contratos debe regularse conforme a las previsiones aplicables a los contratos sujetos a ese régimen legal: el apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, con lo que parece que la intención del Tribunal Supremo es acabar con el régimen de prórroga forzosa, a lo que también tiende la LAU de 1994.

No obstante, sepa que esta sentencia no le garantiza a usted que la jurisprudencia no cambie de criterio, puesto que sigue siendo una cuestión muy debatida, por lo que le recomendamos que comente el asunto con un abogado experto en esta materia, y estén atentos a posibles nuevas sentencias sobre casos similares.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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