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Consulta de gestión patrimonial

Contrato y causas para resolverlo/Transmisión de farmacia y cálculo de impuestos/Opción preferente de compra de local

Contrato y causas para resolverlo

Al comprar mi farmacia, la vendedora me alquiló el local, con opción a compra, por un plazo de 20 años. La calle del local era inicialmente de doble sentido y ahora se ha cambiado a sentido único, lo cual no me favorece. ¿Puede esto justificar que yo resuelva unilateralmente el contrato?

M.B. (Ciudad Real)

Respuesta

Entendemos que el hecho de que cambie el sentido de la calle no es causa que le justifique para resolver el arrendamiento. Tampoco, por ejemplo, justificaría a la propietaria para subir la renta el hecho de que abrieran un gran centro de salud en el portal siguiente a la oficina de farmacia.

Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de este tipo de contratos se rige casi en exclusiva por el principio de autonomía de la voluntad, es decir que las partes pueden llegar al acuerdo que estimen oportuno, siempre que se respete la ley. Correlativamente, las partes han de atenerse a los acuerdos celebrados, salvo que existan causas que justifiquen lo contrario; causas entre las cuales no vemos incluida la que usted expone.

Llegado un caso de conflicto, los tribunales moderarían el alcance de la compensación que corresponde por esa ruptura, pero sepa que, dependiendo de cada caso, podría alcanzar a la renta del total del plazo de arrendamiento acordado y que faltara por cumplir.

Consulte detenidamente este asunto con un letrado especializado antes de tomar decisiones como la que plantea.

 

Transmisión de farmacia y cálculo de impuestos

Pienso transmitir mi oficina de farmacia, que adquirí hace ahora diez años, por herencia de mi padre. Me indica un compañero que para el cálculo de los impuestos ha de restarse siempre la «amortización mínima», de modo que casi no podré restar nada al precio de venta de cara al pago del IRPF. ¿Es así?

A.G. (Madrid)

Respuesta

Su compañero sí que ha oído alguna «campana» sobre el cálculo de los impuestos que le corresponden, pero no es así del todo. Resumidamente, podemos decir que la base imponible del IRPF en caso de transmisión es la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión, ya sea en venta, donación, etc. A su vez, la ganancia patrimonial es la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de la oficina de farmacia.

Pues bien, con el cálculo del valor de adquisición hemos de tener en cuenta las amortizaciones practicadas: el porcentaje total de la inversión en la oficina de farmacia que hemos ido llevando paulatinamente, año tras año, a nuestras declaraciones, para aplicarlo como gasto, conforme dispone la ley.

Así, si el valor de adquisición fue 100, y se ha amortizado un 75%, al transmitir por 150, solo restaremos 25, no los 100 que costó. Y todo esto aunque se hubiera olvidado de llevar esas amortizaciones a su fiscalidad, puesto que, como recuerda su compañero, ha de restarse en todo caso la amortización mínima.

Ahora bien, se da la circunstancia de que usted adquirió la oficina de farmacia por herencia, a título gratuito, y eso implica que no ha podido practicar amortización alguna, puesto que una condición esencial para aplicar esta maniobra es que la oficina de farmacia se hubiera adquirido a título oneroso, por compra. Por lo tanto, usted podrá restar ahora esos 100 que ponemos en el ejemplo, totalmente.

 

Opción preferente de compra de local

El comprador de mi farmacia está interesado en que le dé opción de compra sobre el local, también mío, pero que cedo en alquiler. Yo pienso que la ley ya le da esa opción sin necesidad de formalizar nada. ¿Debo transigir?

M.N. (Córdoba)

Respuesta

Nos encontramos ante dos asuntos diferentes. Una cosa es el derecho a adquirir preferentemente un inmueble en caso de que el arrendador lo venda, que sí puede operar por disposición de la ley, siempre que no se haya renunciado a ese derecho (que es dispositivo y, por lo tanto, puede quedar descartado en el propio contrato de arrendamiento), y otra la opción de compra, que es la posibilidad que se concede a una persona para que, bajo unas condiciones determinadas, sobre todo en lo referente a plazo y precio, pueda por su sola voluntad instar la transmisión de ese inmueble.

Con el derecho de adquisición preferente, primero usted decide vender y entonces el arrendador podrá optar a la adquisición antes que otros compradores. Con la opción es su arrendatario quien podrá decidir si se hace la transmisión, y en las condiciones que se acuerden.

No entendemos que se trate de transigir o no, realmente, se trata de una solicitud muy habitual en las transmisiones de oficinas de farmacia con local en alquiler y es lógico que un comprador quiera tener la posibilidad de asegurarse el uso del local en cuanto pueda. Valorar las condiciones y llegar a un acuerdo al respecto depende de la negociación de las partes, no del contenido de la ley.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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