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Consulta de gestión patrimonial

Hipoteca mobiliaria sobre una farmacia / Pago mediante elementos diferentes al metálico / Factor multiplicador sobre las ventas

Hipoteca mobiliaria sobre una farmacia

Tenía entendido que se puede hacer una hipoteca mobiliaria sobre una oficina de farmacia cuyo precio está aplazado, pero mi banco no me permite que me fraccionen el pago de las existencias. ¿Es un problema legal?

V.L. (Barcelona)

Respuesta

Desde la entrada en vigor de la Ley 41/2007, se modificó el artículo 2 de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento que, en su punto 1, dice textualmente que «...También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo derecho de hipoteca o prenda y sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no se hallare íntegramente satisfecho».

Por lo tanto, y en principio, un aplazamiento en el precio de la oficina de farmacia no tiene que ser un obstáculo legal para la constitución de una garantía de hipoteca mobiliaria.

Ahora bien, cuando se trata de existencias, la propia norma confirma la excepción, contenida en el artículo 22 en combinación con el 21, que disponen que la hipoteca se extenderá, mediante pacto, a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación propia del establecimiento cuando sean de la propiedad del titular del establecimiento, siempre que su precio de adquisición esté pagado.

Con independencia de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria correspondiente, a la hora de financiar la operación, habrá efectuado un estudio del riesgo asumido en la operación. Pudiera ser que el problema venga del departamento de riesgos, que no acepta un mayor límite de endeudamiento, y no se trate de un asunto jurídico.

 

Pago mediante elementos diferentes al metálico 

Poseo mi oficina de farmacia a partes iguales, en copropiedad con mi hermana. Si le vendo mi parte, ¿he de cobrar en metálico o puedo aceptar un local, o incluso una participación en la farmacia?

H.M. (Castilla y León)

Respuesta

Desde luego que el precio puede ser abonado mediante elementos diferentes al metálico. Es más, en ámbitos mercantiles, es muy frecuente que se intercambien acciones en la venta de empresas, o que se combinen pagos en diferentes formas: parte metálico, parte acciones, etc.

Si ustedes están de acuerdo en que sea aceptado un local como pago, o como parte del pago, pueden hacerlo. Como diferencia destacable respecto al pago en metálico tengan en cuenta que en este caso estarán protagonizando dos alteraciones patrimoniales, es decir, dos posibles ganancias patrimoniales, con relevancia en las respectivas liquidaciones del IRPF de cada hermana, por lo que habrá de atribuirse claramente un valor a los bienes canjeados; así, usted declarará una pérdida o ganancia patrimonial respecto a la parte de la oficina de farmacia transmitida, y su hermana, igual, pero con respecto al local que le dé a usted como pago.

También podría hacerse el pago, total o parcial, dándolo por recibido mediante el otorgamiento de una cuenta en participación, único medio que vemos para que ustedes sigan vinculadas de algún modo en la explotación de la oficina de farmacia una vez que usted se desvincule de la titularidad mediante la venta.

 

Factor multiplicador sobre las ventas

Un conocido mío afirma que, en la valoración de las oficinas de farmacia, Hacienda utiliza un multiplicador sobre las ventas al que hay que ceñirse. ¿Dónde puedo informarme sobre esos factores?

J.F. (Correo electrónico)

Respuesta

Es muy desaconsejable, podría afirmarse que descartable totalmente, el uso generalizado de un factor multiplicador sobre las ventas, o las compras o cualquier otro volumen objetivo, como fórmula válida para establecer un precio.

Nos parece muy difícil comparar dos oficinas de farmacia situadas en el mismo barrio, puesto que quizá tendrán cuotas de arrendamiento distintas, salarios con diferentes antigüedades, o puestos; distinta gestión de la cosmética, etc., y mucho más si ya introducimos factores como la estacionalidad que afecta a una oficina de farmacia de costa, respecto a la de centro de municipio rural.

Así las cosas, ¿cómo aceptar que se calcule el precio multiplicando la facturación por un factor?

Efectivamente, puede ser un indicio, pero es un indicio fácilmente atacable con las objeciones comentadas anteriormente. Hacienda tendrá que buscar el valor de mercado y atender a criterios más importantes como la rentabilidad.

En cualquier caso, al contribuyente le quedará la posibilidad de instar el procedimiento de tasación contradictoria con la Administración, y acudir a la opinión de profesionales expertos en este tipo de valoraciones. No hay fórmulas objetivas, ni mucho menos automáticas.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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