Consulta de gestión patrimonial

Garantía hipotecaria / Traslado y centro de salud / Ganancia patrimonial y tributación

 

Garantía hipotecaria

El banco que financia mi compra de farmacia exige que hipoteque mi piso. Me intranquiliza aportarlo como garantía, pero a esto, el gestor de la entidad me dice que ya lo pongo de todas formas. ¿Me lo pueden explicar?

F.L. (Albacete)

Respuesta

La hipoteca es una garantía que se puede aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario. Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados otros bienes cualesquiera del deudor hasta saldar la deuda.

Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.

 

Traslado y centro de salud

Quiero trasladarme a otro local, pero está cerca del centro de salud. ¿Puedo hacer el traslado, teniendo en cuenta que la mía es la única farmacia en el municipio?

R.S. (Castilla y León)

Respuesta

La Ley de Ordenación farmacéutica de su Comunidad establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima de 250 metros respecto de un centro de salud.

No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instaladas a una distancia menor con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud. En estos casos, los de «farmacia única», puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.

 

Ganancia patrimonial y tributación

Tengo apalabrada la compra de mi casa y quisiera que me informaran en qué consisten las últimas ayudas fiscales que ha dispuesto el Gobierno.

P.G. (Correo electrónico)

Respuesta

El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF por la que estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.

Por lo tanto, si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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