Consulta de gestión patrimonial

Amortización del fondo de comercio/Cesión del contrato de arrendamiento/Retracto de comuneros

Amortización del fondo de comercio

En la compra de mi oficina de farmacia, la parte vendedora me informa de que ha amortizado aproximadamente la mitad del valor del fondo de comercio. ¿Afecta esto a mis futuras deducciones? ¿He de continuar con su ritmo de amortización?

M.G. (Castellón)

Respuesta

Cuando se adquiere una explotación, a través de una sociedad mercantil, por ejemplo, una sociedad anónima, sí tendría que tener en cuenta que la contabilidad y fiscalidad seguiría siendo la misma, es decir, la de la sociedad, por lo tanto es necesario tener en cuenta qué parte de cada bien resta por amortizar, conforme lo hecho hasta ese momento.

En el caso de las oficinas de farmacia es diferente, puesto que se explotan a título personal, por los titulares, de modo que cuando se produzca una adquisición, la amortización parte de cero, a nombre del nuevo titular y conforme al valor por el que este hubiera efectuado la compra.

Por lo tanto, a efectos fiscales, para usted es indiferente la amortización practicada por el anterior titular.

 

Cesión del contrato de arrendamiento

A mi contrato de arrendamiento le quedan 17 años de plazo. En él no se hace referencia alguna a la posibilidad de traspasar o subarrendar el local. ¿Qué tengo que tramitar para que el comprador de mi farmacia sea el nuevo arrendatario?

J.S. (Pontevedra)

Respuesta

Al no contener ninguna precisión su contrato sobre este asunto, se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por lo tanto, no habría que contar con la autorización del arrendador, conforme a lo dispuesto en el artículo 32.

Con la actual Ley, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20% de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Así, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.

Otra cosa es que la duración del contrato sea suficiente, a efectos financieros, para su comprador. Pídale que contraste este dato con su banco, puesto que si piensa formalizar alguna hipoteca mobiliaria, es usual que se le exija un plazo de arrendamiento mínimo de 20 años.

 

Retracto de comuneros

Un farmacéutico quiere vender el 25% de la farmacia a uno de sus hijos. También está interesado en que su otro hijo tenga la posibilidad de adquirir otra parte en el futuro. ¿Se puede concretar esto documentalmente?

S. G. (Madrid)

Respuesta

El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado «retracto de comuneros». Se trata de un retracto de origen legal (a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.

Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato

Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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