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Consulta de gestión patrimonial

Oferta de compra de un local/Bienes privativos de un matrimonio de gananciales/Financiación y cancelación de hipoteca

Oferta de compra de un local

Hice hace unos días una oferta de compra sobre un local que me interesaba como almacén, pero ahora no veo clara la operación y quisiera pensarlo más. ¿Durante cuánto tiempo debo mantener la oferta?

M.F. (Valencia)

Respuesta

Mientras su oferta no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso, una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le dé suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código Civil dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido al aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto usted realizó la oferta. Muestre el documento y comente con un letrado las circunstancias que acompañaron a la negociación, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

 

Bienes privativos de un matrimonio en gananciales

En caso de separación de un matrimonio en gananciales, tengo entendido que si la oficina de farmacia me fue donada por mi padre es un bien exclusivamente mío, como si la hubiera comprado antes de casarme y, por lo tanto, no tendría que dividirla con mi cónyuge. ¿Pueden confirmármelo?

E.B. (Toledo)

Respuesta

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente entre el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

 

Financiación y cancelación de hipoteca

Compro una oficina de farmacia cuyo local está en alquiler. Mi banco ve un problema en que el local esté hipotecado por su propietario y condiciona la financiación a que se cancele la hipoteca. ¿Es una exigencia legal?

V.F. (Lugo)

Respuesta

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca que recaiga sobre el local no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez que los departamentos de riesgos de alguna entidad valoran negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable y cada vez más raro, por lo que en última instancia siempre podrá negociar con otra entidad que no le exija esta condición.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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