Félix Ángel Fernández Lucas

Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Martes, 12 Junio 2012 15:24 Deja el primer comentario!
Ganancias patrimoniales y reinversión

He oído que se ha previsto que las ganancias patrimoniales procedentes, por ejemplo, de la venta de una oficina de farmacia, no estén gravadas si se reinvierte en una nueva oficina de farmacia. ¿Me lo pueden concretar?

S.C. (Guadalajara)

Respuesta

Por el momento, en cuanto a la normativa relativa al territorio común, los beneficios tributarios relativos a la reinversión se ciñen exclusivamente a las sociedades mercantiles, que tienen modificaciones en su tributación dependiendo de si se reinvierten o no los beneficios obtenidos en la venta de activos empresariales.

En lo que respecta a IRPF, más en concreto a la oficina de farmacia, lo que ha existido hasta hace unos años es la llamada «periodificación por reinversión», que permitía pagar los impuestos correspondientes a la venta de activos, en varios años, si se reinvertía bajo determinadas condiciones. Ese mecanismo ya no está contemplado en la normativa y, aunque sí que se ha hablado en alguna ocasión por los respectivos líderes políticos sobre medidas relacionadas con este asunto, por ahora no se ha publicado ninguna disposición al respecto.

 

Baja laboral y despido

Según creo, una baja laboral superior a nueve días ahora puede ser la causa de un despido por causas objetivas, con una indemnización reducida. ¿Pueden confirmarlo?

G.D. (Tarragona)

Respuesta

Con la última reforma, se ha concretado este tipo de situación para cuando se produzcan faltas de asistencia al trabajo, aún justificadas pero intermitentes, que alcancen:

a) el 20% de las jornadas hábiles en dos meses consecutivos,

b) o el 25% en cuatro meses discontinuos dentro de un periodo de doce meses.

Ahora bien, no se computarán como faltas de asistencia, entre otras, las debidas a accidente de trabajo, maternidad, riesgo durante el embarazo y la lactancia, enfermedades causadas por embarazo, parto o lactancia, paternidad, licencias y vacaciones, ni tampoco las debidas a enfermedad o accidente no laboral cuando la baja haya sido acordada por los servicios sanitarios oficiales y tenga una duración de más de veinte días consecutivos.

 

Capitalización del paro

El laboratorio donde trabajo va a reducir plantilla y seré despedido. ¿Puedo hacer uso de la capitalización del paro para comprar una oficina de farmacia?

E.A. (Barcelona)

Respuesta

Para quienes estando «en el paro» pretendan constituirse en trabajadores autónomos existe la posibilidad de obtener en un pago único su prestación, si se cumplen los siguientes requisitos:

• Estar desempleado.

• Ser perceptor de una prestación de desempleo de nivel contributivo por haber cesado de forma definitiva en su relación laboral.

• Tener, al menos, tres meses de prestación pendientes de percibir.

• No haber obtenido el reconocimiento de un pago único en los 4 años anteriores a la fecha de solicitud del derecho que ahora pretende.

• Que la actividad profesional que va a desarrollar y para cuyo inicio solicita el pago único sea el inicio de una actividad como trabajador por cuenta propia o autónomo.

• Iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes desde la resolución de concesión del derecho y, en todo caso, con fecha posterior a la solicitud.

Jueves, 31 Mayo 2012 08:04 Deja el primer comentario!

 

Decreto 12/2012 y amortización del fondo de comercio

¿Cómo ha de entenderse que afecta el decreto 12/2012 a la amortización del fondo de comercio de la oficina de farmacia?

(Varios lectores)

Respuesta

La previsión contenida en el Real Decreto Ley 12/2012 busca una especie de «tregua» en cuanto a las deducciones aplicables por los interesados, en el sentido de que limita el ritmo de deducción durante dos ejercicios con el fin de obtener mayor recaudación respecto a 2012 y 2013.

Como sabemos, el ritmo anual de amortización del fondo de comercio va desde el 5% con carácter general, al 7,5% si se trata de empresas de reducida dimensión (prácticamente todas las oficinas de farmacia españolas), pero para este ejercicio y el siguiente la cuota máxima se ha reducido al 1% en general, y al 1,5% respectivamente.

Esto supone que el Estado obtiene mayor recaudación durante estos dos ejercicios, pero no implica realmente una subida de impuestos, ni pérdida de la facultad de deducción del fondo

de comercio, puesto que la parte de amortización que no se deducirá en estos dos ejercicios –un 4% y un 6% de diferencia– se podrá deducir en los años siguientes, al haber sido ampliado el plazo de amortización, haciendo que la deducción total sea incluso más interesante, al dejar gastos deducibles para ser aplicados en ejercicios en los que es previsible que los ingresos sean mayores y, consecuentemente, mayor la tributación.

 

Requisitos del local de la oficina de farmacia

Quisiera conocer cuáles son los requisitos para que un local pueda ser oficina de farmacia.

J.C.P (Madrid)

Respuesta

El local deberá reunir los siguientes requisitos:

Ha de contar con una superficie útil mínima de 75 m2; el acceso ha de ser libre, directo y permanente a la vía pública; si el local cuenta con más de una planta, estas deben estar comunicadas. Las zonas que ha de tener son las siguientes: de atención al público (que ha de tener 30 m2 de superficie como mínimo), de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios, de laboratorio, de despacho del farmacéutico.

En cuanto a los requisitos aplicables al laboratorio, nos remitimos al R.D. 175/2001, de 23 de febrero.

Si la oficina de farmacia contase con secciones autorizadas, tales como óptica, u ortopedia, por ejemplo, estas habrán de reunir los requisitos adicionales que contemple la legislación que resulte de aplicación. A falta de normativa específica, el local deberá tener como mínimo con un módulo de 12 m2 adicional a la superficie total de la oficina de farmacia por cada sección o actividad diferenciada.

Además de lo anterior, el citado local habrá de guardar las siguientes distancias:

– 250 metros respecto a las oficinas de farmacia y

– 150 metros respecto a los centros de salud.

Excepcionalmente, en casos de traslados forzosos, dentro de la misma zona farmacéutica, las distancias anteriores se verían reducidas a 150 metros respecto a la oficina de farmacia más próxima, y 150 metros respecto a los centros de salud.

 

Deducción por gastos financieros en el IRPF

He oído que se ha modificado la deducción por gastos financieros en el IRPF, en el decreto del pasado 30 de marzo. ¿Me afecta esto al deducir los intereses por la compra de mi farmacia?

T.R. (Barcelona)

Respuesta

En el Real Decreto 12/2012, el Gobierno ha previsto algunas medidas limitadoras de la deducción de los gastos financieros, estableciendo unos topes anuales a la deducción por este concepto.

No obstante, la medida no tiene aplicación a las oficinas de farmacia, puesto que se trata de medidas previstas para compañías mercantiles que tienen la consideración de grupo empresarial, conforme a determinados preceptos contables, que nada tienen que ver con las farmacias, cuya titularidad corresponde a personas físicas, muy alejadas del concepto de grupo empresarial.

Además, para estas compañías a las que sí les afecten las medidas, el límite anual de deducción por gastos financieros es de un millón de euros, de modo que, aunque fueran medidas de aplicación a este sector, dudamos mucho que pudieran tener aplicación práctica.

Viernes, 11 Mayo 2012 11:54 Deja el primer comentario!
Preferencia en la venta de una participación

He decidido transmitir mi participación en una oficina de farmacia pero no llego a un acuerdo con mi socio para que él me la compre. ¿Cuánto tiempo he de concederle para que se decida?

S.L. (Ciudad Real)

Respuesta

Usted puede llegar a acuerdos con otros compradores e, incluso, puede formalizar la venta de su participación a favor de un tercero. No obstante, sepa que su socio dispone de un derecho denominado retracto de comuneros, que le faculta para adquirir preferentemente esa participación en las mismas condiciones en que se ha efectuado la operación con ese otro comprador.

El procedimiento aconsejable, una vez llegado a un preacuerdo con otro comprador, es notificar fehacientemente a su socio de la venta prevista, dándole, al tiempo, la posibilidad de comprarla él en las mismas condiciones.

Su socio dispone de nueve días para aceptar la operación, pero si no le notifica esta decisión en plazo, usted puede transmitir libremente a su otro comprador. También es posible que le informe de su voluntad de no comprar la participación en venta; en ese caso, nuestra recomendación es que pida a su socio que esa renuncia la manifieste por escrito y se la entregue debidamente firmada, de modo que usted pueda acreditar en todo momento que ha cumplimentado este trámite.

 

Deducción por coche nuevo

Voy a comprar un coche nuevo. ¿Qué requisitos he de cumplir para poder deducir la compra, así como el combustible? ¿Puedo utilizar el vehículo los fines de semana para uso familiar?

D.C. (Cantabria)

Respuesta

El Reglamento del IRPF establece como criterio para la deducibilidad del gasto de adquisición de un bien el que este esté afecto o no a la actividad. Para considerar afecto, un bien debe ser necesario para la obtención del rendimiento, estar debidamente contabilizado, y habrá de utilizarse exclusivamente para el ejercicio de la actividad salvo que el uso privativo que se haga de él sea accesorio y notoriamente irrelevante.

En cuanto al uso exclusivo para el ejercicio de la actividad, la norma expresamente se refiere a los automóviles de turismo, para señalar que su uso en horas inhábiles, durante las que se interrumpa el ejercicio de la actividad, no es accesorio y notoriamente irrelevante y, por tanto, se presumirá que su uso no es exclusivo.

Como vemos, la deducción de los gastos relativos a un vehículo es un asunto especialmente sensible para Hacienda y otro tanto podemos decir del combustible que, como se señala en prácticamente todas las consultas revisadas, se hace reserva a la valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, respecto a si el vehículo se utiliza o no en exclusiva en la actividad. Una valoración que, presuponemos, tendrá probablemente resultado negativo para el interesado, a quien conviene dotarse de todos aquellos medios de prueba admitidos en derecho, entre los que nos parece particularmente interesante, aunque no definitivo, el hecho de contar con otro vehículo a su nombre no afecto a la actividad.

Queda al margen la salvedad de que el vehículo que usted pretende adquirir sea uno de los calificados como «mixtos», de transporte de mercancías, en cuyo caso los gastos originados por su adquisición y uso en la actividad de farmacia sí serían deducibles.

 

Retirar una oferta de compra

Hice una oferta para la compra de una oficina de farmacia, pero me estoy arrepintiendo. ¿Debo mantenerla durante un plazo mínimo? ¿Puedo deshacer la compra si aparecen problemas en la financiación?

S.L. (Zamora)

Respuesta

En general, podemos decirle que una oferta puede ser retirada siempre que no haya sido aceptada por el vendedor. Así, mientras este no le comunique tal aceptación, usted puede comunicarle que desiste de su intención de compra o que modifica unilateralmente las condiciones ofertadas.

Más en concreto, estas conclusiones dependen de los documentos en los que se haya podido formalizar tal oferta, porque podría darse el caso de que se hubiera establecido un plazo, u otras condiciones de la oferta que pueden modificar las conclusiones anteriores.

Por ejemplo, podría haber condicionado usted la compra a la obtención de un préstamo bancario o al contraste de un cierto volumen de facturación de la oficina de farmacia, por ejemplo. En tal caso, si estas condiciones no se produjeran, la operación podría resolverse.

Ahora bien, si no existen condiciones que perfilen su decisión de compra, y el vendedor le comunica su aceptación, la operación está hecha y la oferta no puede ser retirada. Si, posteriormente, usted tuviera problemas con la financiación o simplemente no quisiera ya la oficina de farmacia por cualquier causa, habría que estudiar las consecuencias de una eventual resolución unilateral.

Jueves, 10 Mayo 2012 15:21 Deja el primer comentario!
La medida no afecta sustancialmente a la rentabilidad de la farmacia, porque tan solo retrasa su aplicación parcial, pero requiere de medidas financieras y de análisis preciso para todo farmacéutico inversor.
Jueves, 26 Abril 2012 10:04 Deja el primer comentario!
Amortización del fondo de comercio

En la compra de mi oficina de farmacia, la parte vendedora me informa de que ha amortizado aproximadamente la mitad del valor del fondo de comercio. ¿Afecta esto a mis futuras deducciones? ¿He de continuar con su ritmo de amortización?

M.G. (Castellón)

Respuesta

Cuando se adquiere una explotación, a través de una sociedad mercantil, por ejemplo, una sociedad anónima, sí tendría que tener en cuenta que la contabilidad y fiscalidad seguiría siendo la misma, es decir, la de la sociedad, por lo tanto es necesario tener en cuenta qué parte de cada bien resta por amortizar, conforme lo hecho hasta ese momento.

En el caso de las oficinas de farmacia es diferente, puesto que se explotan a título personal, por los titulares, de modo que cuando se produzca una adquisición, la amortización parte de cero, a nombre del nuevo titular y conforme al valor por el que este hubiera efectuado la compra.

Por lo tanto, a efectos fiscales, para usted es indiferente la amortización practicada por el anterior titular.

 

Cesión del contrato de arrendamiento

A mi contrato de arrendamiento le quedan 17 años de plazo. En él no se hace referencia alguna a la posibilidad de traspasar o subarrendar el local. ¿Qué tengo que tramitar para que el comprador de mi farmacia sea el nuevo arrendatario?

J.S. (Pontevedra)

Respuesta

Al no contener ninguna precisión su contrato sobre este asunto, se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por lo tanto, no habría que contar con la autorización del arrendador, conforme a lo dispuesto en el artículo 32.

Con la actual Ley, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20% de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Así, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.

Otra cosa es que la duración del contrato sea suficiente, a efectos financieros, para su comprador. Pídale que contraste este dato con su banco, puesto que si piensa formalizar alguna hipoteca mobiliaria, es usual que se le exija un plazo de arrendamiento mínimo de 20 años.

 

Retracto de comuneros

Un farmacéutico quiere vender el 25% de la farmacia a uno de sus hijos. También está interesado en que su otro hijo tenga la posibilidad de adquirir otra parte en el futuro. ¿Se puede concretar esto documentalmente?

S. G. (Madrid)

Respuesta

El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado «retracto de comuneros». Se trata de un retracto de origen legal (a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.

Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato

Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.

Viernes, 30 Marzo 2012 10:42 Deja el primer comentario!
Cancelación del contrato de alquiler

Alquilé el local al comprador de mi oficina de farmacia. En el contrato pactamos una indemnización equivalente a tres mensualidades de renta si el arrendatario cancelaba el contrato antes del vencimiento. ¿Debo repercutir IVA sobre esta compensación?

O.P. (Córdoba)

Respuesta

En principio, la aplicación conjunta de los artículos 4 y 5 de la Ley del IVA parece indicar que estaríamos ante una prestación de servicios, el alquiler, sujeta al impuesto y, por lo tanto, usted debería repercutir el IVA.

Por el contrario, tenga en cuenta que asuntos similares al que usted plantea han sido objeto de serias polémicas doctrinales, e incluso judiciales en el seno de la Unión Europea, conforme recuerda, entre otras, la consulta de 18 de marzo de 2011, que alude a la posibilidad de considerar a las indemnizaciones como parte de la prestación de servicios de la cual derivan o con la que están vinculadas.

En conclusión, siguiendo el sentido de alguna sentencia citada en la propia consulta aludida, se ha optado por considerar a esta compensación pactada por el cese de la relación contractual, no como una prestación de servicios, como si fuera una cuota más de alquiler, sino propiamente una indemnización excluida de aplicación del impuesto y, por tanto, no se deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido por el cobro de la referida indemnización.

 

Ganancia patrimonial y deducción de gastos

Heredé mi oficina de farmacia hace unos años y ahora pienso transmitirla. En el cálculo de la ganancia patrimonial, ¿podré deducir alguna cantidad como valor de adquisición, como los gastos notariales?

D.L. (Lugo)

Respuesta

La tributación correspondiente en el IRPF en el caso de transmisión de una oficina de farmacia se aplica sobre la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de una transmisión. Esta ganancia patrimonial, a su vez, es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Así, cuanto mayor sea el valor de adquisición que usted pueda acreditar, menor será la ganancia patrimonial que ponga de manifiesto y, en este sentido, a la hora de transmitir su oficina de farmacia usted sí podrá «deducir» ciertos gastos relacionados con la adquisición previa, por ejemplo los honorarios del notario o notarios que pudieron intervenir en la adquisición, o los exigidos por el colegio profesional por la adquisición o tramitación de expedientes.

Por otra parte, tenga en cuenta que a pesar de que usted recibió la oficina de farmacia por herencia, es decir, que no tuvo que pagarla, esto no significa que no tuviera un valor, y éste, que ya tuvo que ser fijado para su declaración en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha de ser restado también del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.

 

Dimensión del local de una farmacia

He comprobado que el local de mi oficina de farmacia tiene unas dimensiones inferiores a las mínimas que fija la Ley. ¿Tendré algún problema a la hora de transmitirlo?

F.R. (Madrid)

Respuesta

Usualmente, sobre todo en el ámbito rural, se encuentran oficinas de farmacia instaladas en locales cuyas dimensiones, o incluso distancias con otras farmacias, no guardan los límites o condiciones exigidos por la normativa de ordenación farmacéutica. Esto es debido a que se abrieron bajo otra regulación, previa a las actuales normas autonómicas.

No obstante, es práctica habitual que esta situación no afecte a los nuevos titulares, en las sucesivas transmisiones, puesto que así lo prevén disposiciones transitorias de las normas de ordenación farmacéutica, y en cualquier caso es interpretación común en todas las administraciones competentes en ordenación farmacéutica que los actuales requerimientos respecto a la dimensión del local se aplican exclusivamente a las oficinas de farmacia abiertas al amparo de la nueva regulación, por lo que entendemos que usted no ha de tener ningún problema por este concepto.

Martes, 13 Marzo 2012 14:31 Deja el primer comentario!
Transmisión de farmacia y factura

Voy a transmitir mi oficina de farmacia y el comprador me pide factura por la operación. ¿Es imprescindible legalmente? Yo no recibí factura cuando la compré y no he tenido problemas.

P. G. (Cuenca)

 

Respuesta

La normativa relativa al deber de expedir y entregar factura sí determina que se debe expedir y entregar factura, no solo con el fin de probar la transmisión de los bienes objeto de la operación, sino porque la factura es el medio idóneo para que los elementos adquiridos sean debidamente contabilizados

No obstante, el comprador dispone de otros medios para justificar y deducir su compra, como es la escritura pública. Esto ha quedado claro después de sentencias como la de la Audiencia Nacional de 29 de septiembre de 2011 que, a su vez, alude a la del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2011.

De todos modos, con sentencia o sin ella, lo cierto es que la normativa tributaria dispone la entrega de factura si el comprador lo pide y, aunque podría suplir su falta, como hemos visto, a efectos tributarios, cuesta muy poco redactarla y también facilitará la labor de su contable.

 

Facturas de los proveedores

Un matrimonio es cotitular de una oficina de farmacia que adquirieron en gananciales. ¿A nombre de quién han de estar extendidas las facturas de los proveedores?

B.L. (Alicante)

 

Respuesta

En nuestra opinión, ustedes deberían facilitar a los proveedores el nombre de la comunidad de bienes, o sociedad civil que forman. Con independencia de que los cotitulares estén vinculados por el matrimonio, deberán contar con un número de identificación fiscal, un domicilio a efectos fiscales y con una denominación, que se facilita a Hacienda mediante la correspondiente alta censal. A esta denominación es a la que, en principio, deberían facturar sus proveedores.

No obstante, en el caso de que hubieran recibido alguna factura a nombre de alguno de los cónyuges únicamente, tengan en cuenta la consulta de la Dirección General de Tributos n.º V0334/07 de 22 febrero 2007, que afirma que debe tenerse en cuenta que al desarrollarse la actividad por un matrimonio casado en régimen de gananciales, régimen económico-matrimonial constante en el cual los bienes y derechos de titularidad ganancial pertenecen por completo a cualquiera de los cónyuges, será válida la factura expedida por los proveedores a nombre de ambos cónyuges o de uno cualquiera de ellos.

 

Descuento por alquiler y cuota de IVA

He alquilado el local al comprador de mi farmacia pactando un descuento, durante el primer año, del 50% de la renta. A efectos del IVA y de mi IRPF, ¿qué cuenta, el importe inicial o la renta resultante del descuento?

C.M. (Pontevedra)

 

Respuesta

Entendemos que el importe real por el que usted ha contratado su alquiler es el resultado, durante el primer año, de aplicar ese 50% de descuento, de modo que únicamente le contará como ingreso la mitad, y esa será también la base imponible para calcular la cuota de IVA correspondiente.

En concreto, la consulta de la Dirección General de Tributos V 2705/2010, recuerda que el artículo 22 de la Ley de IRPF señala que será imputado como rendimiento íntegro del capital mobiliario el importe que por todos los conceptos «deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario...». El deber de su arrendatario queda fijado en el pacto al que ustedes han llegado, es decir, el 50%, no sobre el total pactado inicialmente.

Lunes, 20 Febrero 2012 12:00 Deja el primer comentario!
Transmisión de farmacia y jubilación

Tengo en la actualidad 64 años, y tenía previsto transmitir mi farmacia el próximo año, con motivo de mi jubilación. No obstante, tras la reforma de este año, y la elevación de la edad de jubilación a 67 años, ¿tendré que esperar hasta 2014 para poder jubilarme?

A.S. (Guadalajara)

Respuesta

La Ley 27/2011, de 1 de agosto, sobre actualización, adecuación y modernización del sistema de Seguridad Social ha venido a establecer los 67 años como edad de acceso a la jubilación. No obstante lo anterior, y como corresponde a un sistema legal dinámico que afecta a derechos para cuyo ejercicio es necesario un largo periodo de cotización, la implantación de los nuevos requisitos de edad se realiza de forma progresiva y gradual, en un periodo de 15 años, periodo de aplicación que también se aplica para completar los periodos de cotización que permiten el acceso a la pensión a partir de los 65 años, de modo que, partiendo de 35 años y 3 meses en 2013, el periodo de 38 años de cotización y seis meses será exigido en el ejercicio de 2027.

Por otra parte, la citada ley mantiene la edad de jubilación en 65 años para quienes hayan cotizado 38 años y seis meses.

Así pues, y dando por supuesto que ha cubierto los periodos mínimos de cotización y cumplido los restantes requisitos, no habría de esperar a cumplir 67 años para poder jubilarse.

 

Transmisión y gastos deducibles

Al transmitir mi oficina de farmacia, asumiré los gastos de cancelación de algunos contratos de «renting» de maquinaria que tengo en la farmacia. ¿Son deducibles estos gastos?

D.G. (Barcelona)

Respuesta

Conforme dispone el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses.

Por lo tanto, no es exactamente que el importe de esos gastos sea deducible, sino que a la hora de calcular la ganancia patrimonial, el valor de transmisión será menor, ya que podrá deducir los gastos que usted asuma y pueda demostrar documentalmente y, por lo tanto, esta ganancia será menor.

 

Tributación por IRPF y transmisión

Si la transmisión de una oficina de farmacia se va a cobrar en plazos, ¿cuándo he de tributar por IRPF, el día de la escritura o conforme se cobren las cantidades?

R.Z. (Badajoz)

Respuesta

Como regla general, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, lo que, en principio, nos lleva a la conclusión de que es el día de firma de la escritura de transmisión el que determina el ejercicio en que ha de tributarse.

No obstante, existe una regla especial para el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado. En este supuesto, usted podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en su venta, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.

Ahora bien, tenga en cuenta que para Hacienda, son operaciones con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el periodo transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Por lo que si aplaza una parte del precio durante unos meses, la tributación no podrá fraccionarse y seguirá marcando el periodo de tributación el momento de firma de la escritura pública de transmisión.

Viernes, 24 Febrero 2012 11:04 Deja el primer comentario!
Aplazamiento de pago

Si vendo mi farmacia, y pacto un aplazamiento del pago hasta enero de 2013, ¿a qué tipo impositivo tendré que tributar, al de hoy o al que esté vigente en ese año?

M.B. (Tarragona)

Respuesta

Conforme dispone la normativa actual, el tipo aplicable será el vigente en el momento de practicar la liquidación del impuesto, de modo que la parte de ganancia patrimonial cuyo cobro corresponda a 2013 será gravada en función de la situación tributaria en ese ejercicio.

Al efectuar una venta a plazos usted puede optar entre abonar el impuesto correspondiente en una sola liquidación, la correspondiente al ejercicio en el que se efectúa la venta, o abonarlo a medida en que se produzcan los sucesivos vencimientos de ese aplazamiento. Si usted opta por el aplazamiento, y siempre que entre la entrega y el último plazo medie más de un año, usted podrá optar a que el tipo impositivo vuelva a situarse en el 19 o 21%, como estaba hasta el 31 de diciembre pasado, pero valore también la posibilidad de que la situación fiscal empeore, y el tipo impositivo no solo no baje, sino que incluso pueda subir.

 

Arras e IVA

Acordé la venta de una participación en mi oficina de farmacia con entrega de una suma en concepto de arras. Llegado el momento de firmar la escritura, al comprador no le interesó seguir adelante y me quedé con las arras. ¿Debo repercutir IVA?

V.L. (Cuenca)

Respuesta

La suma que se entrega en concepto de arras tiene, en principio, la consideración de una entrega a cuenta del precio. Ahora bien, en el momento en que, conforme al Derecho Civil, alguna de las partes hace suya esa cantidad como consecuencia de la ruptura unilateral del contrato, siendo responsable la otra parte, las arras pasan a tener la consideración, a efectos tributarios, de indemnización.

La indemnización, conforme ha afirmado el Tribunal Económico Administrativo Central en resoluciones como la n.º 00/7848/2008 de 8 de febrero de 2011, no constituye retribución de ninguna prestación y, por lo tanto, no forma parte de la base imponible del impuesto, y no tendrá que ser repercutido el IVA.

 

Tributación

Mis padres me donaron el local donde he instalado la farmacia y he asumido un préstamo hipotecario que concertaron mis padres para comprarlo. ¿Cómo he de tributar en esta adquisición?

H.D. (Pontevedra)

Respuesta

Entendemos que en el momento de aceptación de la donación se produjeron, realmente, dos tipos de adquisición. Por un lado, usted realizó una adquisición onerosa, consistente en el hecho de aceptar subrogarse en el préstamo y carga hipotecaria que tiene el local. Sobre el importe de esa deuda, usted tendrá que liquidar e ingresar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Al tiempo, se ha producido una adquisición lucrativa, correspondiente a la parte del valor real del local que exceda de la deuda asumida. Esta adquisición tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Lunes, 19 Diciembre 2011 10:45 Deja el primer comentario!
Oferta de compra de un local

Hice hace unos días una oferta de compra sobre un local que me interesaba como almacén, pero ahora no veo clara la operación y quisiera pensarlo más. ¿Durante cuánto tiempo debo mantener la oferta?

M.F. (Valencia)

Respuesta

Mientras su oferta no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso, una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le dé suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código Civil dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido al aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto usted realizó la oferta. Muestre el documento y comente con un letrado las circunstancias que acompañaron a la negociación, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

 

Bienes privativos de un matrimonio en gananciales

En caso de separación de un matrimonio en gananciales, tengo entendido que si la oficina de farmacia me fue donada por mi padre es un bien exclusivamente mío, como si la hubiera comprado antes de casarme y, por lo tanto, no tendría que dividirla con mi cónyuge. ¿Pueden confirmármelo?

E.B. (Toledo)

Respuesta

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente entre el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

 

Financiación y cancelación de hipoteca

Compro una oficina de farmacia cuyo local está en alquiler. Mi banco ve un problema en que el local esté hipotecado por su propietario y condiciona la financiación a que se cancele la hipoteca. ¿Es una exigencia legal?

V.F. (Lugo)

Respuesta

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca que recaiga sobre el local no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez que los departamentos de riesgos de alguna entidad valoran negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable y cada vez más raro, por lo que en última instancia siempre podrá negociar con otra entidad que no le exija esta condición.

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Revista El Farmacéutico

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