Félix Ángel Fernández Lucas

Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Miércoles, 03 Octubre 2012 09:38 Deja el primer comentario!
Coeficientes de amortización del fondo de comercio

Les agradecería que me confirmaran cuáles son los coeficientes de amortización del fondo de comercio tras la última norma del Consejo de Ministros.

Viernes, 14 Septiembre 2012 10:21 Deja el primer comentario!
Testamento y transmisión

Pienso hacer testamento a favor de mi esposo, también farmacéutico, respecto a mi oficina de farmacia. No obstante, la Ley de mi comunidad ya concede un derecho preferente de adquisición a favor del cónyuge farmacéutico. ¿Es necesario el testamento?

Jueves, 26 Julio 2012 08:27 Deja el primer comentario!
Hipoteca mobiliaria sobre una farmacia

Tenía entendido que se puede hacer una hipoteca mobiliaria sobre una oficina de farmacia cuyo precio está aplazado, pero mi banco no me permite que me fraccionen el pago de las existencias. ¿Es un problema legal?

Sábado, 07 Julio 2012 19:28 Deja el primer comentario!

 

Garantía hipotecaria

El banco que financia mi compra de farmacia exige que hipoteque mi piso. Me intranquiliza aportarlo como garantía, pero a esto, el gestor de la entidad me dice que ya lo pongo de todas formas. ¿Me lo pueden explicar?

F.L. (Albacete)

Respuesta

La hipoteca es una garantía que se puede aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario. Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados otros bienes cualesquiera del deudor hasta saldar la deuda.

Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.

 

Traslado y centro de salud

Quiero trasladarme a otro local, pero está cerca del centro de salud. ¿Puedo hacer el traslado, teniendo en cuenta que la mía es la única farmacia en el municipio?

R.S. (Castilla y León)

Respuesta

La Ley de Ordenación farmacéutica de su Comunidad establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima de 250 metros respecto de un centro de salud.

No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instaladas a una distancia menor con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud. En estos casos, los de «farmacia única», puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.

 

Ganancia patrimonial y tributación

Tengo apalabrada la compra de mi casa y quisiera que me informaran en qué consisten las últimas ayudas fiscales que ha dispuesto el Gobierno.

P.G. (Correo electrónico)

Respuesta

El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF por la que estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.

Por lo tanto, si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).

Domingo, 24 Junio 2012 16:36 Deja el primer comentario!
Capitalización del desempleo

Me han comentado que la posibilidad de obtener la capitalización del desempleo depende de la edad del solicitante que pretenda ser trabajador autónomo. ¿Es así?

R.T. (Ávila)

Respuesta

No exactamente. La posibilidad de obtener en un pago único la prestación se ofrece a todas las edades. No obstante, la última reforma laboral cuenta con una previsión a este respecto, en el sentido de que desde el 12 de febrero de 2012 se amplía el límite máximo del abono del pago único de la prestación contributiva por desempleo, hasta el 100% de su importe para los beneficiarios, hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, ambas edades inclusive, que pretendan constituirse como trabajadores autónomos.

Hasta ahora, el límite era del 80% para hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, y del 60% para los demás.

 

Pagos en metálico

En mi oficina de farmacia manejo ciertas sumas de dinero en metálico y suelo hacer pagos a proveedores en billetes. ¿Está prohibido hacerlo así?

C.M. correo electrónico

Respuesta

En el momento de responder a esta pregunta, aún no ha sido aprobada la Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal, al que usted indirectamente alude.

Con la salvedad de algún cambio posterior, la previsión es que no se puedan hacer pagos en los que intervengan empresarios o profesionales, en metálico, por importes superiores a los 2.500 euros.

Es usual que en establecimientos minoristas se acumulen ciertas sumas de dinero en metálico pero, mientras no supere este importe, usted podrá seguir haciéndolo.

Si va a superar esta cantidad, lo obligado será hacerlo mediante transferencia bancaria o cheque. Al margen de este límite quedan las operaciones entre particulares, por ejemplo si usted adquiere una vivienda a su vecino (no a una constructora), e, igualmente, podrá hacer ingresos superiores en su banco sin problemas, puesto que quedan expresamente excluidas del citado límite las operaciones con entidades bancarias.

 

¿Cheque o pagaré?

El vendedor de mi farmacia me aplazará el pago de las existencias y le daré un cheque en garantía. Mi asesor me dice que es mejor dar un pagaré. ¿Qué opinan ustedes?

B.V. (Cantabria)

Respuesta

Salvo que exista algún otro dato relevante en la operación que no hayamos tenido en cuenta, estamos de acuerdo con su asesor. El cheque y el pagaré son instrumentos muy similares, pero el cheque tiene la peculiaridad de que, sea cual sea la fecha de su emisión, vence «a la vista», es decir, que aunque tuviera fecha de diciembre, si se presentara al cobro en su banco en marzo, habría de ser abonado o, de lo contrario, usted tendría ya un impago.

Por su parte, el pagaré puede tener una fecha cierta de pago, lo que le permite a usted marcar cuándo ha de ser abonado, conforme con el pacto que tenga con su vendedor.

Martes, 12 Junio 2012 15:24 Deja el primer comentario!
Ganancias patrimoniales y reinversión

He oído que se ha previsto que las ganancias patrimoniales procedentes, por ejemplo, de la venta de una oficina de farmacia, no estén gravadas si se reinvierte en una nueva oficina de farmacia. ¿Me lo pueden concretar?

S.C. (Guadalajara)

Respuesta

Por el momento, en cuanto a la normativa relativa al territorio común, los beneficios tributarios relativos a la reinversión se ciñen exclusivamente a las sociedades mercantiles, que tienen modificaciones en su tributación dependiendo de si se reinvierten o no los beneficios obtenidos en la venta de activos empresariales.

En lo que respecta a IRPF, más en concreto a la oficina de farmacia, lo que ha existido hasta hace unos años es la llamada «periodificación por reinversión», que permitía pagar los impuestos correspondientes a la venta de activos, en varios años, si se reinvertía bajo determinadas condiciones. Ese mecanismo ya no está contemplado en la normativa y, aunque sí que se ha hablado en alguna ocasión por los respectivos líderes políticos sobre medidas relacionadas con este asunto, por ahora no se ha publicado ninguna disposición al respecto.

 

Baja laboral y despido

Según creo, una baja laboral superior a nueve días ahora puede ser la causa de un despido por causas objetivas, con una indemnización reducida. ¿Pueden confirmarlo?

G.D. (Tarragona)

Respuesta

Con la última reforma, se ha concretado este tipo de situación para cuando se produzcan faltas de asistencia al trabajo, aún justificadas pero intermitentes, que alcancen:

a) el 20% de las jornadas hábiles en dos meses consecutivos,

b) o el 25% en cuatro meses discontinuos dentro de un periodo de doce meses.

Ahora bien, no se computarán como faltas de asistencia, entre otras, las debidas a accidente de trabajo, maternidad, riesgo durante el embarazo y la lactancia, enfermedades causadas por embarazo, parto o lactancia, paternidad, licencias y vacaciones, ni tampoco las debidas a enfermedad o accidente no laboral cuando la baja haya sido acordada por los servicios sanitarios oficiales y tenga una duración de más de veinte días consecutivos.

 

Capitalización del paro

El laboratorio donde trabajo va a reducir plantilla y seré despedido. ¿Puedo hacer uso de la capitalización del paro para comprar una oficina de farmacia?

E.A. (Barcelona)

Respuesta

Para quienes estando «en el paro» pretendan constituirse en trabajadores autónomos existe la posibilidad de obtener en un pago único su prestación, si se cumplen los siguientes requisitos:

• Estar desempleado.

• Ser perceptor de una prestación de desempleo de nivel contributivo por haber cesado de forma definitiva en su relación laboral.

• Tener, al menos, tres meses de prestación pendientes de percibir.

• No haber obtenido el reconocimiento de un pago único en los 4 años anteriores a la fecha de solicitud del derecho que ahora pretende.

• Que la actividad profesional que va a desarrollar y para cuyo inicio solicita el pago único sea el inicio de una actividad como trabajador por cuenta propia o autónomo.

• Iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes desde la resolución de concesión del derecho y, en todo caso, con fecha posterior a la solicitud.

Jueves, 31 Mayo 2012 08:04 Deja el primer comentario!

 

Decreto 12/2012 y amortización del fondo de comercio

¿Cómo ha de entenderse que afecta el decreto 12/2012 a la amortización del fondo de comercio de la oficina de farmacia?

(Varios lectores)

Respuesta

La previsión contenida en el Real Decreto Ley 12/2012 busca una especie de «tregua» en cuanto a las deducciones aplicables por los interesados, en el sentido de que limita el ritmo de deducción durante dos ejercicios con el fin de obtener mayor recaudación respecto a 2012 y 2013.

Como sabemos, el ritmo anual de amortización del fondo de comercio va desde el 5% con carácter general, al 7,5% si se trata de empresas de reducida dimensión (prácticamente todas las oficinas de farmacia españolas), pero para este ejercicio y el siguiente la cuota máxima se ha reducido al 1% en general, y al 1,5% respectivamente.

Esto supone que el Estado obtiene mayor recaudación durante estos dos ejercicios, pero no implica realmente una subida de impuestos, ni pérdida de la facultad de deducción del fondo

de comercio, puesto que la parte de amortización que no se deducirá en estos dos ejercicios –un 4% y un 6% de diferencia– se podrá deducir en los años siguientes, al haber sido ampliado el plazo de amortización, haciendo que la deducción total sea incluso más interesante, al dejar gastos deducibles para ser aplicados en ejercicios en los que es previsible que los ingresos sean mayores y, consecuentemente, mayor la tributación.

 

Requisitos del local de la oficina de farmacia

Quisiera conocer cuáles son los requisitos para que un local pueda ser oficina de farmacia.

J.C.P (Madrid)

Respuesta

El local deberá reunir los siguientes requisitos:

Ha de contar con una superficie útil mínima de 75 m2; el acceso ha de ser libre, directo y permanente a la vía pública; si el local cuenta con más de una planta, estas deben estar comunicadas. Las zonas que ha de tener son las siguientes: de atención al público (que ha de tener 30 m2 de superficie como mínimo), de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios, de laboratorio, de despacho del farmacéutico.

En cuanto a los requisitos aplicables al laboratorio, nos remitimos al R.D. 175/2001, de 23 de febrero.

Si la oficina de farmacia contase con secciones autorizadas, tales como óptica, u ortopedia, por ejemplo, estas habrán de reunir los requisitos adicionales que contemple la legislación que resulte de aplicación. A falta de normativa específica, el local deberá tener como mínimo con un módulo de 12 m2 adicional a la superficie total de la oficina de farmacia por cada sección o actividad diferenciada.

Además de lo anterior, el citado local habrá de guardar las siguientes distancias:

– 250 metros respecto a las oficinas de farmacia y

– 150 metros respecto a los centros de salud.

Excepcionalmente, en casos de traslados forzosos, dentro de la misma zona farmacéutica, las distancias anteriores se verían reducidas a 150 metros respecto a la oficina de farmacia más próxima, y 150 metros respecto a los centros de salud.

 

Deducción por gastos financieros en el IRPF

He oído que se ha modificado la deducción por gastos financieros en el IRPF, en el decreto del pasado 30 de marzo. ¿Me afecta esto al deducir los intereses por la compra de mi farmacia?

T.R. (Barcelona)

Respuesta

En el Real Decreto 12/2012, el Gobierno ha previsto algunas medidas limitadoras de la deducción de los gastos financieros, estableciendo unos topes anuales a la deducción por este concepto.

No obstante, la medida no tiene aplicación a las oficinas de farmacia, puesto que se trata de medidas previstas para compañías mercantiles que tienen la consideración de grupo empresarial, conforme a determinados preceptos contables, que nada tienen que ver con las farmacias, cuya titularidad corresponde a personas físicas, muy alejadas del concepto de grupo empresarial.

Además, para estas compañías a las que sí les afecten las medidas, el límite anual de deducción por gastos financieros es de un millón de euros, de modo que, aunque fueran medidas de aplicación a este sector, dudamos mucho que pudieran tener aplicación práctica.

Viernes, 11 Mayo 2012 11:54 Deja el primer comentario!
Preferencia en la venta de una participación

He decidido transmitir mi participación en una oficina de farmacia pero no llego a un acuerdo con mi socio para que él me la compre. ¿Cuánto tiempo he de concederle para que se decida?

S.L. (Ciudad Real)

Respuesta

Usted puede llegar a acuerdos con otros compradores e, incluso, puede formalizar la venta de su participación a favor de un tercero. No obstante, sepa que su socio dispone de un derecho denominado retracto de comuneros, que le faculta para adquirir preferentemente esa participación en las mismas condiciones en que se ha efectuado la operación con ese otro comprador.

El procedimiento aconsejable, una vez llegado a un preacuerdo con otro comprador, es notificar fehacientemente a su socio de la venta prevista, dándole, al tiempo, la posibilidad de comprarla él en las mismas condiciones.

Su socio dispone de nueve días para aceptar la operación, pero si no le notifica esta decisión en plazo, usted puede transmitir libremente a su otro comprador. También es posible que le informe de su voluntad de no comprar la participación en venta; en ese caso, nuestra recomendación es que pida a su socio que esa renuncia la manifieste por escrito y se la entregue debidamente firmada, de modo que usted pueda acreditar en todo momento que ha cumplimentado este trámite.

 

Deducción por coche nuevo

Voy a comprar un coche nuevo. ¿Qué requisitos he de cumplir para poder deducir la compra, así como el combustible? ¿Puedo utilizar el vehículo los fines de semana para uso familiar?

D.C. (Cantabria)

Respuesta

El Reglamento del IRPF establece como criterio para la deducibilidad del gasto de adquisición de un bien el que este esté afecto o no a la actividad. Para considerar afecto, un bien debe ser necesario para la obtención del rendimiento, estar debidamente contabilizado, y habrá de utilizarse exclusivamente para el ejercicio de la actividad salvo que el uso privativo que se haga de él sea accesorio y notoriamente irrelevante.

En cuanto al uso exclusivo para el ejercicio de la actividad, la norma expresamente se refiere a los automóviles de turismo, para señalar que su uso en horas inhábiles, durante las que se interrumpa el ejercicio de la actividad, no es accesorio y notoriamente irrelevante y, por tanto, se presumirá que su uso no es exclusivo.

Como vemos, la deducción de los gastos relativos a un vehículo es un asunto especialmente sensible para Hacienda y otro tanto podemos decir del combustible que, como se señala en prácticamente todas las consultas revisadas, se hace reserva a la valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, respecto a si el vehículo se utiliza o no en exclusiva en la actividad. Una valoración que, presuponemos, tendrá probablemente resultado negativo para el interesado, a quien conviene dotarse de todos aquellos medios de prueba admitidos en derecho, entre los que nos parece particularmente interesante, aunque no definitivo, el hecho de contar con otro vehículo a su nombre no afecto a la actividad.

Queda al margen la salvedad de que el vehículo que usted pretende adquirir sea uno de los calificados como «mixtos», de transporte de mercancías, en cuyo caso los gastos originados por su adquisición y uso en la actividad de farmacia sí serían deducibles.

 

Retirar una oferta de compra

Hice una oferta para la compra de una oficina de farmacia, pero me estoy arrepintiendo. ¿Debo mantenerla durante un plazo mínimo? ¿Puedo deshacer la compra si aparecen problemas en la financiación?

S.L. (Zamora)

Respuesta

En general, podemos decirle que una oferta puede ser retirada siempre que no haya sido aceptada por el vendedor. Así, mientras este no le comunique tal aceptación, usted puede comunicarle que desiste de su intención de compra o que modifica unilateralmente las condiciones ofertadas.

Más en concreto, estas conclusiones dependen de los documentos en los que se haya podido formalizar tal oferta, porque podría darse el caso de que se hubiera establecido un plazo, u otras condiciones de la oferta que pueden modificar las conclusiones anteriores.

Por ejemplo, podría haber condicionado usted la compra a la obtención de un préstamo bancario o al contraste de un cierto volumen de facturación de la oficina de farmacia, por ejemplo. En tal caso, si estas condiciones no se produjeran, la operación podría resolverse.

Ahora bien, si no existen condiciones que perfilen su decisión de compra, y el vendedor le comunica su aceptación, la operación está hecha y la oferta no puede ser retirada. Si, posteriormente, usted tuviera problemas con la financiación o simplemente no quisiera ya la oficina de farmacia por cualquier causa, habría que estudiar las consecuencias de una eventual resolución unilateral.

Jueves, 10 Mayo 2012 15:21 Deja el primer comentario!
La medida no afecta sustancialmente a la rentabilidad de la farmacia, porque tan solo retrasa su aplicación parcial, pero requiere de medidas financieras y de análisis preciso para todo farmacéutico inversor.
Jueves, 26 Abril 2012 10:04 Deja el primer comentario!
Amortización del fondo de comercio

En la compra de mi oficina de farmacia, la parte vendedora me informa de que ha amortizado aproximadamente la mitad del valor del fondo de comercio. ¿Afecta esto a mis futuras deducciones? ¿He de continuar con su ritmo de amortización?

M.G. (Castellón)

Respuesta

Cuando se adquiere una explotación, a través de una sociedad mercantil, por ejemplo, una sociedad anónima, sí tendría que tener en cuenta que la contabilidad y fiscalidad seguiría siendo la misma, es decir, la de la sociedad, por lo tanto es necesario tener en cuenta qué parte de cada bien resta por amortizar, conforme lo hecho hasta ese momento.

En el caso de las oficinas de farmacia es diferente, puesto que se explotan a título personal, por los titulares, de modo que cuando se produzca una adquisición, la amortización parte de cero, a nombre del nuevo titular y conforme al valor por el que este hubiera efectuado la compra.

Por lo tanto, a efectos fiscales, para usted es indiferente la amortización practicada por el anterior titular.

 

Cesión del contrato de arrendamiento

A mi contrato de arrendamiento le quedan 17 años de plazo. En él no se hace referencia alguna a la posibilidad de traspasar o subarrendar el local. ¿Qué tengo que tramitar para que el comprador de mi farmacia sea el nuevo arrendatario?

J.S. (Pontevedra)

Respuesta

Al no contener ninguna precisión su contrato sobre este asunto, se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por lo tanto, no habría que contar con la autorización del arrendador, conforme a lo dispuesto en el artículo 32.

Con la actual Ley, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20% de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Así, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.

Otra cosa es que la duración del contrato sea suficiente, a efectos financieros, para su comprador. Pídale que contraste este dato con su banco, puesto que si piensa formalizar alguna hipoteca mobiliaria, es usual que se le exija un plazo de arrendamiento mínimo de 20 años.

 

Retracto de comuneros

Un farmacéutico quiere vender el 25% de la farmacia a uno de sus hijos. También está interesado en que su otro hijo tenga la posibilidad de adquirir otra parte en el futuro. ¿Se puede concretar esto documentalmente?

S. G. (Madrid)

Respuesta

El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado «retracto de comuneros». Se trata de un retracto de origen legal (a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.

Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato

Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.

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